天津市商业发展概况及现状分析.pptVIP

环球置地广场商业部分演示文稿 天津市商业发展概况及现状分析 －－在商言商 第一页，共四十二页。 本次演示内容 一、天津宏观商业状况 二、商业地产典型个案分析 三、商铺销售推广模式 四、商业设施对于写字楼的作用 五、招商工作的一般合作模式 六、商业后期营运思路 第二页，共四十二页。 天津宏观商业发展状况 一、商圈分布 第三页，共四十二页。 商圈总结： 1、商圈具有四个必需，决定其日后的潜力。 2、可达性及停车场面积 3、业态的聚集 4、人口的变化 5、商业重心发展呈四周扩散状态，南部最为明显。 第四页，共四十二页。 滨江道商圈 和平路商圈 南京路商圈 东马路商圈 小白楼商圈 海光寺商圈 交通便利性 位于市中心，交通非常便利 与和平路商圈毗邻，交通比较便利。 位于南京路与大沽路交口，交通非常便利。 ？？ 人口聚集度 所处的和平区是天津市中心区域，一直以来聚集着众多的人口。 紧邻天津老城，这里曾经聚居着12万人口。 位于河西、和平、河东三区交界处，可以辐射到三区居民。 ？？ 主力百货店 劝业场、滨江商厦、中原公司 百货大楼、万达商业广场 国际商场、伊势丹、津汇广场、 新世界百货、家乐福超市 滨江购物广场、凯旋门百货 ？？ 异业聚集度 百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店等等 百货、餐饮、娱乐、家居等等 百货、超市、餐饮、娱乐、健身房和写字楼。 百货、餐饮、娱乐、超市等。 百货、餐饮、娱乐、超市等 ？？ 商圈四个必需 第五页，共四十二页。 　　由于设计年代久远，和平路和滨江道上的几大商场都没有停车场，滨江道每百平方米商场仅有8.27平方米的停车位；同时其周边道路狭窄，交通极不便利。而新商圈都拥有便利的道路交通设施，商圈内的百货商场和购物中心都设计了充足的停车位，这就大大降低了由于交通拥堵和停车不便所造成的顾客的交通成本和时间成本。 　　法国停车场面积与营业面积之比一般为6:1,美国为5:1,日本为1:1,而我国的老式商场几乎无停车场可言。即便是新建的大型超市或购物中心,其平均比例也不过0.3:1,可以说差距甚大。 第六页，共四十二页。 鼎盛时期的滨江道不仅有劝业场和中原公司等主力百货店，还有戏院、华清池、鸭子楼、交通饭店、各类书店等休憩功能的业态。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩业态逐渐被隐退，现在的滨江道业态趋于同质——百货、珠宝和时装，其“异业聚集”效应大大地弱化。而新的商圈一般都由百货、超市、时尚影院、星级酒店等购物和休憩业态组成，大量的休憩业态增加了商圈的“异业聚集”效应。 第七页，共四十二页。 各区人口变化表 第八页，共四十二页。 1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河西区三区交界处而占有一定的优势。尽管和平区的人口在减少，但是河东和河西的人口数量正在逐年增长，其增长幅度足以弥补和平人口减少造成的缺口。 2、 和平处于劣势，新兴的居民区周边商业为下一个商业热点 第九页，共四十二页。 天津商业地产典型个案分析 1、成功个案 　 上谷 　 古文化街　 2、失败个案 　 万达 女人街　 成功的地产都是相同的，失败的地产却各有各的不幸。 第十页，共四十二页。 成功个案的共性 1、开发商的前期定位非常准确 2、区域交通网络非常完善 3、周边人口密度和消费能力突出 4、发挥自身优势，形成区域商业经营差异化 第十一页，共四十二页。 失败案例分析之女人街篇 1、地段先天不足埋下失败隐患 　（1）单面临路（东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928） 　　　　 　　　　西：南门外大街，但中间设隔离带 （2）地段、地段、还是地段。－－商业地产的至理名言，女人街先天不足。 2、人气不足是败绩关键 第十二页，共四十二页。 从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即30～40岁人群。而女人街的消费对象是年轻的时尚女性，即30岁以内的人群。因此，从消费人群的年龄上来说，女人街与其周围的商业消费人群不相符，甚至是相悖的。 商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是其人气不旺的原因之一 。 第十三页，共四十二页。 3、定位模煳难聚目标客户 　（1）“以女性消费为主体的大型立体室内商业街”、“集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿于一体。 　（2）而从“女人街”开业后的一系列表现来看，其商业业态过于单一，所经营商品的品质不够高档，商品定位缺乏细