天津靖江鑫园推广策略沟通稿PPT年.pptVIP

项目市场形象——阳光的，舒适的，美好的； 项目整个规划给人的意境应该是清新的，住宅是一个给人造梦的场所，全新的产品形象才能给人足够的吸引力； 项目的产品应该是舒适的，老套的户型及没有风格建筑的建筑是缺乏生命力的，舒适的产品才能给人更舒适的空间享受。 项目整体来说是精致的，精致体现在各个细节，注重细节的房子才是有品位的房子。 项目优化思路 第三十一页，共四十五页。 优化建议 1 案名更改 目前中国居住强调所谓“乐居”生活，阳光乐庭突出了快乐生活的本意。 案名是针对项目的产品定位和市场传播定位，创作项目案名或传播案名，并向客户有效的传达项目的销售主张。 阳光 第三十二页，共四十五页。 简略沟通稿 第一页，共四十五页。 前言： 按考题要求结合当前房地产宏观政策及项目自身情况，阐述提升该项目价值（或品质）的思路，并围绕着开盘时间节点开展推广动作，本报告从房地新政研究、区域竞争分析、项目优化建议、推广节奏等四个方面进行分析和概述。 第二页，共四十五页。 目 录 PART1. 房地新政研究 PART2. 区域竞争分析 PART3. 项目优化建议 PART4. 推广节奏 第三页，共四十五页。 PART 1. 房产新政研究 本章概要 4.15新政出台的背景 当前政策解读 个人初步判断 第四页，共四十五页。 4.15新政出台的背景 房价持续快速 上涨，一线城市 疯狂上涨 国家对房地产 市场调控有如 “隔靴搔痒” 市场上投资、 投机行为显露 盛行迹象 价格 政策 市场 当前房地产市场的几大表现 第五页，共四十五页。 09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09 年1季度上涨16％。 第六页，共四十五页。 一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％ 第七页，共四十五页。 二线城市：四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47％ 第八页，共四十五页。 当前新政策的解读 国内房地产市场从02年至今，主要经历了两次宏观性信贷调控：07年的 “9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。本次4.15新政与9，27新政相比力度更为强大。 10年新政核心内容为： 90 平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利 率的1.1 倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风 险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 暂停发放购买住房贷款。 第九页，共四十五页。 “京沪深渝”将成为特别房产消费税试点地区 相关报道： 4月20日下午，重庆市财政局局长刘伟表示，此前部分媒体所发布的“重庆特别房产消费税方案已获批”的新闻不属实，目前国务院并没有批准重庆市上报到财政部的特别房产消费税方案。该消息还透露，房地产特别消费税的发起地点为重庆，试点地区目前定在京沪深渝。 待续出台新政 第十页，共四十五页。 政策的严厉程度前所未有，大超预期。 措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。 严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。 当前新政策的解读 政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。 第十一页，共四十五页。 个人初步判断 鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。 第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态； 第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底； 第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。 需要说明的是，本轮调控个人认为将会是一个中期的过程，同时价格如果不能在目前状态下实现大幅度回调，政府是不会就此打住。 第十二页，共四十五页。 短期内市场表现 成交量迅速萎缩，市场整体观望态度浓厚。 已成交客户出现销售恐慌，出现业主迫切抛售。 开发商操作建议 一、放弃幻想，调整心态积极应对 不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场环境，认识到政策风向已经明显大转弯。 二、抢一波，短期加速去货为第一要务 由于各地政府需要进一步进行落地，相关细则的出台如“二套房如何认定”、“三套房是否禁带”等都尚有时间差，在这个缓冲期中，建议企业不要盲目追求价格上涨，迅速加快去化价格敏感性较高的物业。 从产品结构来看，中端及中低端等物业可考虑优先去货，