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2023年香港房地产行业分析 房屋销售势头大为好转 住宅：房屋销售势头大为好转 根据土地注册处的数据，2022 年的新房和二手房销量分别仅为 10,315 和 34,735 套， 为自 2002 年以来最低。然而，自 1 月初与中国大陆的跨境旅行正常化后，最近的销 售势头有所改善。特别是，根据美联物业的数据，在过去六周中，有四周的主要35个 楼盘的二手房销量达到 100 套或以上，很大程度上是因为最近香港和中国大陆之间的 跨境旅游正常化。由于 1)香港进一步开放；2)美国利率可能见顶，房屋销量将继续保 持旺盛。 住宅：未售库存庞大，但长期供应紧张 根据房屋局的数据，到 2022 年底，未售但已落成住宅房地产数量达 16,000 套，创下 2007 年以来的新高。此外，在未来 3 到 4 年，约有 105,000 套新房（包括在建单位） 可供销售，创下历史（或自 2004 年以来）新高。 然而，根据 2022 年施政报告，私人住宅供应总的目标为 129,000 套（或每年 12,900 套），仍然比过去 10年平均每年 15,868套的落成量低约 19%。我们认为，长期而言， 私人住房供应仍然紧张。 房屋供应：2023 年可售库存也相当可观 到 2022 年底，约有 21,568 套新房等待发放预售许可证，是有记录以来最高套数之 一。而这些房屋可在 2023 年获得预售许可证，因此 2023 年可售新房相当充足。随着 二手房销售明显增加，我们认为，开发商很快就会更加积极地销售新房，并且我们记 得，大多数开发商因为下列原因而在 2022 年第四季度推迟销售：1)股市波动；2)对加 息的担忧。 此外，根据香港经济日报的报道，2023 年有超过 43,000 套新房（包括在建房）可供 出售，远远高于 2018-2022 年年均约 16,005 套的新房销量。 住宅：2023 年底可能降息，这可能成为重要转折点。 美国可能在 2022 年底降息 据彭博报道，2023 年美国目标联邦资金利率可能达到 5.00%左右的峰值（目前为 4.50- 4.75%），并且可能在 2023 年底降息。我们认为，美国利率可能见顶（甚至降息）可 能成为房屋价格和销量相当重要的转折点，因为我们记得，房屋销量及价格在2022年 下半年出现显著下滑，主要原因就是利率上调。我们认为，利率降低的预期还会减弱 潜在房屋买家的观望态度。 此外，即使我们悲观地假设目前的按揭贷款利率（3.375%）会再上升 100 个基点。我 们估计，住房负担比率（即每月按揭款/家庭收入）将从 53%上升到 57%，仅略高于 56%的历史平均水平。我们认为，最近的房价下跌已经减轻了加息的影响。 由于到 2022 年底有大量的库存和可销新房（43,000 套），我们维持香港房价将同比 下降 8%的观点。然而，如果美国利率见顶超过我们的预期，则跌幅可能会大大减 小。 住宅房地产负利差限制投资需求……就目前而言 到 2022 年底，我们估计，按揭贷款利率（3.375%）明显高于 2.4%的平均住宅租金收 益率。拥有房产的负利差（即租金收益率-按揭贷款利率=-1.0%）仍将限制住宅房地产 的投资需求。然而，2023 年底可能的降息会明显降低负利差，增加投资需求。 零售：入境游客人数恢复速度低于预期，但随着香港进一步开放，预计增长 速度会加快 目前入境游客人数的恢复仍慢于预期 自 2 月 6 日起，已经基本取消中国大陆和香港之间跨境旅行的 PCR 检测要求和每日配 额限制，入境游客人数将进一步改善。 特别是，根据入境事务处的数据，2 月 6 日的日入境人数约为 33,187 人，是 爆发以来的最高。然而，该数据仍比 2019 年日均 153,000 多人的入境人数低约 78%。 零售出现更大改善可能需要更多时间 2022 年全年零售额同比下跌 0.9%至 3,499 亿港元，仍比 2015-2019 年的平均水平 4,550 亿港元（前水平）低约 23%。我们认为，随着入境游客人数增加，零售有很大的 空间可以进一步改善。香港入境游客人数进一步恢复还需要更多时间。我们估计， 2023 年香港零售额将同比增长 10%，比前水平仍低约 15%。 “优于大市”及“弱于大市”的主要选定品种 1)九龙仓置业：为入境游客人数进一步增长做好准备 九龙仓置业被认为是游客的首选，因为它的两个旗舰商场——海港城和时代广场均位 于香港的黄金旅游胜地。在我们覆盖的大型业主中，九龙仓置业面对香港零售房地产 的风险最大。特别是，我们估计，九龙仓置业资产总值中，高达 70%来自于香港零售 房地产（即购物中心）。 2) 领汇房地产信托基金/置富产业信托（778 HK）：本地消费情绪 进一步改善时的主要受益者 我们估计，在领汇房地产信