REITs在产业园区的运用分析——以招商蛇口产业园REIT为例.pdfVIP

REITs在产业园区的运用分析——以招商蛇口产业园REIT 为例 摘要 由于我国产业园建设周期长，资金回笼缓慢，长期依赖于债务融资，部分地方政府 及大部分地产公司利用高杠杆手段，进一步加重了债务风险。由于绝大多数债务的债权 人是各银行，随着政府持续收紧信贷政策等问题，使其资金周转愈加困难，因此，必须 要拓宽产业园区的投融资模式。基础设施公募REITs基金是由资产证券化演变而来的一 种新型投融资模式，这种投融资模式可以让基金投资者间接投资基础设施项目、降低企 业的融资成本、进而帮助企业提高风险抵御能力，同样可以帮助企业实现轻重资产分离 战略，让占用企业大量资源的存量资产得以盘活，因而其在国际市场上大放异彩。 首先，本文对国内外关于REITs 的相关文献进行分析，对与REITs相关的资产证券 化理论、破产隔离理论、优序融资理论、委托代理理论和信用增级这五个主要理论进行 阐述，并对我国目前产业园区融资现状和存在的问题作出说明。其次，介绍了招商蛇口 产业园实行公募REITs融资的案例，主要包括招商蛇口产业园REIT （又称招商蛇口产 业园REITs，下文全部用招商蛇口产业园REITs）设立的动因、运作模式、运作效果、 项目风险情况这四个方面进行分析。从融资动因来看：首先从宏观层面着手，其次从行 业层面进行深入分析，最后从企业层面进行个性分析。从运作模式来看：双SPV 模式 可以进行风险隔离，帮助企业盘活占用大量资源的存量重资产，同时也需要信用增级措 施。从融资效果来看：基础设施公募REITs让企业短期偿债能力得以提高，也使得企业 的营运能力比起同期有所提升，让企业拥有较好的成长能力，也有利于提升企业的知名 度和实力。从风险角度来看：底层资产项目有运营风险以及管理改造的风险，REITs基 金可能存在信用增级措施失效、集中投资风险和流动性风险。 通过对基础设施公募REITs 的研究，结合招商蛇口产业园案例，本文得出结论：第 一，招商蛇口产业园采用REITs进行融资的效果显著；第二，基础设施公募REITs适合 招商蛇口产业园；第三，招商蛇口产业园采用REITs融资模式值得推广。并且针对招商 蛇口产业园REITs 的项目风险提出了应对建议。针对底层资产相关风险的应对建议：第 一，加强基础设施项目的运营；第二，保证基础资产的质量。而对于REITs基金自身相 关风险的应对建议：第一，定期审查信用增级计划；第二，注入更多的底层资产缓解集 中投资风险；第三，加强产品的流动性，完善退出机制。 关键词：基础设施公募REITs；招商蛇口；融资动因；运作模式；融资效果 I 目录 目录 1 绪论1 1.1 选题背景及意义1 1.1.1 选题背景1 1.1.2 研究意义1 1.2 文献综述2 1.2.1 基础设施融资现状2 1.2.2 基础设施REITs融资的动因分析3 1.2.3 基础设施REITs融资的风险研究4 1.2.4 基础设施REITs运作模式方式的研究4 1.2.5 文献述评5 1.3 研究内容和方法5 1.3.1 研究内容5 1.3.2 研究方法6 1.3.3 技术路线6 1.4 创新与不足7 2 REITs概念界定和理论基础9 2.1 REITs 的基本内容9 2.1.1 REITs 的定义9 2.1.2 REITs 的主要品种类型9 2.2 REITs 的理论基础10 2.2.1 资产证券化理论10 2.2.2 破产隔离理论11 2.2.3 优序融资理论11