铜陵市金口岭片区改造整体定位与发展战略.pptVIP

属性界定 核心问题梳理 项目未来机会研判 市场机会挖掘 发展方向研判 发展战略及整体定位 规划构思 城市层面 区域层面 案例研究 第八十一页，共一百三十一页。 市场机会挖掘回顾1 各物业类型的市场机会回顾 本项目物业类型选择、承担作用及体量 住宅： 销售情况：核心区中高端住宅销售均实现高速高价 未来竞争格局及机会分析：未来供应减少而需求强劲且购买力强，风险小、未来价格提升空间大 作用：1、现金流 2、溢价，实现高利润 体量：项目的首选物业类型 商业： 存在明显的市场机会：融入核心商圈，使项目商业存在溢价空间，建立项目整体的社会影响力 业态选择、规划应具针对性：模式创新、业态选择、与周边差异化、街区 作用：1、项目动力之源 2、高利润实现的希望 体量：风险控制下，发挥规模效应 第八十二页，共一百三十一页。 市场机会挖掘回顾2 各物业类型的市场机会回顾 本项目物业类型选择、承担作用及体量 写字楼： 价格：市场实现价格能稍高于住宅和公寓，但存在“价格天花板”，未来价格提升的空间有限 销售和租赁情况：销售速度比公寓和住宅慢/出租状况好，出租率高，租金收益较高 机会分析：高端写字楼投入大、需求有限/成长型中小企业需求旺盛，且针对其的中高端存在市场空缺和产品提升空间，走模糊路线 作用：1、树立项目形象 2、消化高容积率 体量：控制面积，设置一栋 酒店： 具备较好的市场潜力和空间； 知名机构未进驻； 较好的联动作用； 变现能力差，需要管理经验。 作用：1、树立项目形象 2、消化高容积率 体量：控制面积，引进品牌管理公司或合作建设，设置一栋 第八十三页，共一百三十一页。 在明晰了各种物业类型承担的作用及大致体量后，要确定项目的发展战略，还需回归项目整体，回答如下问题： 1、项目整体在城市和区域中承担什么角色和功能？ 2、项目如何与其他商圈和周边项目避免竞争，实现互补？ 3、项目各种物业类型之间如何协调搭配，成为一个有机的整体？ 第八十四页，共一百三十一页。 首先，我们从类似成功案例中寻求借鉴…… 建外SOHO位于北京CBD区域，由住宅、block商业街区、办公物业组成的混合型都市社区 位置：CBD核心区边缘，国贸桥西南角； 交通：地面交通 东三环和长安街交叉的金十字；地下交通 一线地铁； 规模：项目总建筑面积70万平米，分七期销售。包括写字楼、商务公寓、商业街、别墅等多种物业形式。 交通、区位、规模的优势为其塑造特色形象奠定了基础 第八十五页，共一百三十一页。 整体形象上写字楼、公寓、商业形成呼应，树立高端外部形象，奠定了区域级商业活力中心地位 SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性 SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，设施齐全 SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式 SOHO公寓 BLOCK街区 SOHO办公 全部公建化立面处理，和谐统一，突出高端、时尚、现代的外在形象 第八十六页，共一百三十一页。 BLOCK街区——设置三层商业，注重商业与公寓、写字楼之间的联系，加强物业间互动，体现活力 商铺设计：三层商业，全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体出入便利，三层由外部扶梯直接进入 街角采取弧形铺位设计，增大临街面及商业氛围 人流共享：把高层公寓、写字楼联系起来，使可能形成单调封闭的住宅区变得生动、活泼，体现CBD的活力 空间组织：部分街铺地表面两层，地下一层，人在上面一层逛街的时候，还会看到下面那层有花园的街，街两旁也是店铺。立体空间的，富于层次感，为人们逛街做的准备。 第八十七页，共一百三十一页。 整个街区由16条弯曲的、开放性道路组成，将人流导入，同时注重道路尺度的控制，加强尺度感及对街铺位间的互动 街区价值：由16条街组成，共300多个店铺，全部临街 街道设计：这些小街都是弯曲的，让人永远看不到头，总觉得前面有机会也有惊喜，刺激人们逛街的欲望 25m 10m 7m 15m 15m 街道尺度：道路宽度均在6米～10几米宽，避免过宽的道路使人产生的距离感，增强对街铺位间的互动 第八十八页，共一百三十一页。 Block街区通过一系列措施提升商业氛围，使小街铺的关系更紧密，从而产生放大效应，吸引了更多的外来消费者 曲折变化的街道和临街面 尽可能多的玻璃面 大面积的招牌和广告空间 一层转角处设计为弧形 连廊和桥 玻璃外廊 趣味性路标 连廊和桥 趣味性路标 玻璃外廊 弧形铺位 第八十九页，共一百三十一页。 建外soho案例借鉴点： 通过开放型社区、现代和时尚的soho公寓群、时尚街区，领一个城市风气之先，塑造出城市另一极，成为市场亮点 建外SOHO借鉴点 根据公寓、写字楼、等商务人群，设置休闲娱乐业态形式，达到人流共享，和谐共生，降低项目整体实现风险 3