中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研.pptVIP

公园 万柳塘公园 万泉公园 青年公园 长青公园 项目西侧紧邻万柳塘公园，公园占地31万㎡，东侧是万泉公园，目前公园北侧的滨河水系正在清淤治理，后期将成为沈阳市一条主要河道，并为区域内居民带来一道亮丽的景色。 环境资源-公园环抱、绿意生活，享受超值公园生活 第三十一页，共四十四页。 北京国利地产综合服务机构 2011.6 中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研报告（初稿） 第一页，共四十四页。 报告须解决4大问题 产品策略建议 6 从市场角度、地块本身、区域配套等角度，论证项目开发的可行性以及开发前景； 论证项目可能蕴含的股权转让风险，医疗用地土壤是否存在污染； 通过对区域典型项目研究，为项目开发提供产品定位方向； 通过经济测算，论证项目可能达到的预期利润目标； 第二页，共四十四页。 报告主要提纲 产品策略建议 沈河区房地产发展研究 区域市场供给量分析 典型项目研究 项目本体分析 项目经济估算 项目开发可行性研究结论 产品规划初步建议 第三页，共四十四页。 一 沈河区概况 行政区划调整 区域特征 房地产概况 第四页，共四十四页。 区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内 沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。 知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚； 商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心； 本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。 本案 第五页，共四十四页。 规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。 名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。 行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发氛围良好，客户接受度高 东陵 第六页，共四十四页。 房地产黄金板块汇聚 住宅产品稀缺 沈河区作为沈阳最核心区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，商品房供应非常有限； 配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年的消化，区域住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供应。 区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺； 区域价格：写字楼、商铺 公寓； 目标市场：企业办公、商业出租、白领居住； 板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。 房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大 第七页，共四十四页。 市场部分总结 纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大； 行政规划变更，房地产板块有效扩大 ，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速； 区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出 万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公园优良的生活环境，非常适宜人居。 研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发 第八页，共四十四页。 二 区域房市场供求分析 供应分析 成交分析 供求关系解析 第九页，共四十四页。 沈河区2010年度商品房供应量为152.85 万平，建面套数为15203 套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。 供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应，但二手房租售极其活跃。 第十页，共四十四页。 本年度商品房成交量78.84 万平，成交套数7686 套。商品住宅成交面积55.59 万平，成交套数为6016 套。 政策影响下的区域房地产市场成交依然火爆 需求分析-需求主要以改善型置业、投资客、购买学区房为主，需求异常旺盛，成交量在各区名列前茅。 第十一页，共四十四页。 区域供需关系分析 供应面积（万/㎡） 供应套数 成交面积（万/㎡） 成交套数 商品房 152.85 15230 78.84 7686 商品住宅 80.84 8910 55.59 6016 从数据可以看出，沈河区的商品住宅在商品房中所占比例远远低于其他区域，仅为58%，说明沈河区地产多开发商业、写字楼、公寓类项目，住宅产品同比其他区域供应比不足，同时商品住宅的成交率达到了78%，说明市场对住宅产品需求度很高。 2010年沈河区商品房商品住宅供需情况一览表 供