某地产武汉某地产沌口大盘项目前期报告p物业发展建议.pptVIP

项目价值提升 需要根据项目具体情况 对提升方向进行筛选 形象提升 溢价 1 生态科技溢价 2 产品创新溢价 3 顶级服务 配套溢价 4 商业中心化溢价 5 ——独特外立面造型提升形象价值 UHN国际村 ——生态科技概念吸引先锋高知人群 锋尚国际 ——新颖户型、独特 高端设计，提升价值 世纪城天鹅湖 ——高档配套设施 标定档次，提升价值 凯旋门 ——依靠商业，自我中心化，创造高价值 成都金色家园 武汉新天地 项目价值提升模式的选择 第五十五页，共一百一十二页。 案例1：UHN国际村——通过夸张的建筑造型实现区域高价 项目位于朝阳东北三环国展桥北300米；分三期开发，一期：1#；二期：7#、9#；三期：2、3、4、5、6、8、10； 该项目以追求现代感、国际感，舒适而优雅、时尚而有格调的白领阶层为目标客群； 一居60㎡，二居100～120㎡，三居130～160㎡； 一二期售完，三期“名堂”均价9900元/㎡。 建筑主体以28层的短高板 式为主，“高桥”与“低桥” 交相辉映，构成极富造型 感的“U”型、“H”型和“N” 型。 形象提升溢价 相对本项目而言： 限于项目客户定位外立面不宜过于夸张； 本项目外立面更多需要体现现代尊贵气质和不凡的质感； 新颖时尚蕴含活力的造型对项目形象价值同样非常必要。 第五十六页，共一百一十二页。 案例2：锋尚国际公寓——凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值 位于海淀万柳居住区; 经典城市豪宅，建筑面积8万，容积率3，四栋塔楼和两栋板楼组成; 颠覆板与塔的比较体系; 欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统; 周边价格平台7000～8000元/㎡，本项目实现均价10500元/㎡。 高科技住宅的定位符合 区域中关村客户的价值 取向，实现了超额溢价。 生态科技溢价 整体规划 裸体样板间 外部展板 相对本项目而言： 全套的生态节能科技化产品打造，成本需要增加10~20%，每㎡至少增加600~800元（锋尚国际为例） 虽然能增加项目卖点，但客户的价值敏感点并不在此； 避免高成本选择性的进行科技元素运用。 第五十七页，共一百一十二页。 案例3：世纪城天鹅湖——通过户型设计创新，制造出稀缺型物业产品，提升价值 项目楼间距较大，避免的楼与楼之间的视线干扰，区域内以水景贯穿整个小区，环境较好，比较有特色。 外立面：赠送面积较多；绿化立体化，对整个小区的内部环境有利；较大的露台空间给人以强烈的别墅感。 户型优点：单从每个户型的平面图上看，每户均能享受到较大的私人花园空中面积，甚至某些户型达到了别墅级的享受；第二花园面积的巨大，使业主能在有限的产权面积下享受到更大的使用面积，得房率高；第三，户型与花园关系较好，可以使大部分房间享受到花园的景观；第四，空间有变化。 产品创新溢价 相对本项目而言： 限于项目客户定位外立面不宜过于夸张； 本项目外立面更多需要体现现代尊贵气质和不凡的质感； 新颖时尚蕴含活力的造型对项目形象价值同样非常必要。 第五十八页，共一百一十二页。 案例4：凯旋门——摩天会所，无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活 区域：尖沙咀柯士甸道西1号 占地面积：172000平方尺 物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位 户型面积：标准单位面积500～2,300平方尺，以三房为主 价格：15～25万（最高价38万）元/㎡ 物管费：2.6元/方尺 59楼的摩天大厅 60楼为宴会及休闲区 61楼是大型健身中心 62楼为空中花园 通过顶级的公建配套标定项 目的档次，符合目标客户彰 显身份的心理。 顶级服务配套溢价 60楼为宴会及休闲区 61楼是大型健身中心 相对本项目而言： 尊贵、顶级服务是本项目最核心价值提升点所在，着力重点打方的向； 甚至不惜损失部分销售收入实现整个项目配套服务体系的打造。 第五十九页，共一百一十二页。 案例5：成都金色家园，依靠商业，自我中心化，创造高价值 社区配套+咖啡酒吧风情街+时尚精品购物=完整街区构成； 成都金色家园以9000㎡的商业配套，商业针对中产阶层的生活形态定位，以各式各样的风情、时尚购物，充分提升项目的竞争力，跳出区域环境制约，使项目自我中心化，从而创造高价值，实现了高利润。 依靠商业，自我中心化， 创造高价值。 商业中心化溢价 相对本项目而言： 但商业仍是本项目打造的重点，本项目需要从商业的特色和档次入手，整合周边高端餐饮娱乐的商业氛围，结合自身商业规划和 运营形成一个价值与档次兼具的商业体系。 第六十页，共一百一十二页。 价值提升 操作关键点 溢价能力（各项目溢价能力由综合因素影响，难量化） 本项目/团队具备条件 拟合度 备注 形象提升溢价 设计资源整合能力; 受众相对较小; 过犹不及，尺度难把握; 超大规模城