星河时代营销总策略及推广执行案.ppt

时代大典 产品发布会+巡展 2 项目即将全面展示，本阶段要解决的问题是：如何能够聚焦全城的目光，传递星河时代“都市综合体”的项目价值？ 一个有噱头的产品发布不可少，但有实际利益的感受产品发布会更能聚集社会。都市的、国际的、多元的。 7月15日 大戏 营销目标：项目品牌影响力导入，展示星河品牌以及时代项目独享的高端生活方式 参与人士：媒体、签约商户、星河丹堤及星河系忠诚业主、星河会高级会员 星河时代前期积累诚意客户,约共300人 第九十三页，共一百三十一页。 活动执行及媒体配合（细案另行提交） 在这场盛典中， 山姆、百老汇、品牌溜冰场是明星！！ 星河时代自身产品更是明星！ “星河时代”开创全新一体化生活模式 A\活动调性 B\活动触角 站在龙岗城市发展和星河地产城市运营的角度，向龙岗和深圳发布星河都市战略之作。 商业先行， 国际知名商业品牌的提前进驻，充分展示了 星河集团开发实力，彰显星河品牌 时代大典 顶级私人酒会 + 体现星河时代独有的时尚、多元、国际化都会综合体形象。 第九十四页，共一百三十一页。 Part1. 时代COCOPARK主要国际品牌签约 Part2. 丽思卡尔顿签约时代物管，星河时代物业授牌仪式。 Part3. 时代生活圆舞曲，（集合住宅、商业、学校的生活场景），可结合芭蕾舞表演 Part4. 星河历程短片结合星河时代自身描述 二十年星河发展，群星不断，在2010年，蓄积星河二十年开发大成的项目——星河时代即将如一轮新日升起！ Part5. COCOPARK联名卡发行 Part6. 私人酒会 本次活动仅拟邀请明星担任司仪，如费用允许可邀请明星作为酒会嘉宾 A\活动执行 活动执行及媒体配合（初案） 第九十五页，共一百三十一页。 目前计划 原计划 批次 类型 套数 销售节点 预计销售 及回款金额 类型 套数 销售节点 预计销售 及回款金额 第一批 双拼、联排、洋房 28 2010-9-19 销售2.06亿 全部回款 双拼、联排、洋房 28 2010-9-19 销售2.06亿 全部回款 第二批 双拼、联排、洋房 25 2010-10-9 销售1.98亿 全部回款 双拼、联排、洋房 25 2010-10-3 销售1.98亿 全部回款 第三批 高层B1栋 160 2010-11-6 销售1.4亿 销售率85％ 回款率50％ 高层B2、B7栋 253 2010-11-13 销售3亿 销售率90％ 回款率50％ 第四批 高层(B2、B9栋) 253 2010-12-11 销售1.17亿 销售率35％ 高层(B1、B10栋) 253 2010-12-05 销售1.68亿 销售率50％ 第五批 高层B3栋 160 视情况定 合计：推466套销售6.61亿，回款4.74亿 合计：推559套销售8.72亿，回款5.72亿 第六十一页，共一百三十一页。 ★固定推盘节点 ☆灵活推盘节点 [4]推售策略备案：力保固定节点，灵活设定加推节奏 第六十二页，共一百三十一页。 [5]重要风险提示 A\首批热销，中原客源支持 首批单位确保开盘85%以上销售率，因此首批别墅客户按照10%的解筹率计算，需要积累250-300批左右诚意客户方可解筹。如诚意客户仅有150批，必须启动紧急预案，启用中原网络资源以确保销售率。 B\银行信贷保证及关系维护 预留项目贷款额度。项目开售为9月底，大多数银行已基本完成前三季度贷款任务，为避免银行无法提供足够贷款额度，因此需要相关合作银行提前预留贷款额度。 尽量给予客户最大贷款优惠。尤其是合拼户型最好以一套房贷计算、多套贷款客户放宽放贷条件。 加快放款速度。项目销售基本集中在四季度，因此需要维护好银行关系，加快销售回款速度，确保全年回款额。 C\整体推售考虑 单栋申请预售证不可行，因此高层可分区拿预售证，价格表可统一做，通过价格和优惠来控制推售量。主推单位价格下调15%-20% D\分批推售考虑 以高层一批销售情况最终确定二批、三批单位具体推售数量及户型。 第六十三页，共一百三十一页。 Ⅱ推广策略 围绕核心竞争价值进行客户价值体验展开，“四维”策略铺排统筹全案营销执行。 第六十四页，共一百三十一页。 1个核心阵地：星河运营的“都市中心生活圈” 策略要点：完成“星河品牌+都市综合体”市场认知切入，现场体验未兑现下的项目形象建立、品牌标杆建立 策略核心：品牌对位、生活方式对位、客户对位 策略目标：建立项目的跨界影响力及价值信心 第六十五页，共一百三十一页。 2大传播主线：项目核心价值传播展开 策略要点：对位客户置业需求，重点完成针对主力刚性需求客群的项目核心价值诉求 策略核心： 都市化生活（从城镇化到都市化的升级） 复合型豪宅（从单一豪宅形态到复合形态的升级） 策略目标：（更具有