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2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷四 [问答题]1.某房地产开发商拟购置一写字（江南博哥）楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表10-1所示。请根据已知条件完成表10-2和表10-3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求（不考虑所得税、土地增值税等所有税费的影响）。 表10-1　项目现金流量表（单位：万元） 表10-2　全部投资现金流量表（单位：万元） 表10-3　自有资金现金流量表（单位：万元） 参考答案：详见解析 参考解析：（1）完成表10-2和表10-3： ①表10-2的完成情况见表10-4。表10-4　全部投资现金流量表（单位：万元） ②表10-3的完成情况见表10-5和表10-6。表10-5　自有资金现金流量表（单位：万元） 或者表10-6　自有资金现金流量表（单位：万元） 表10-6中除最后一年，各个时间的现金流入量均为租金收入；最后一年的现金流入量为租金收入加转售收入＝1300＋8000＝9300（万元）；　　 第2年有租金，开始还本付息，因而现金流出量包含还本付息及经营费用。　　 年等额还本付息额为： 因此，2～6现金流出量＝578.05＋200＝778.05（万元）；　　 7～11现金流出量＝578.05＋300＝878.05（万元）；　　 12～16现金流出量＝578.05＋300＝878.05（万元）；　　 由于15年还清贷款，则从17年开始现金流出量仅为经营费用，即17～19、20现金流出量＝300万元。由净现金流量＝现金流入量－现金流出量，可得每年的净现金流量如表10-6最后一行。　　 （2）净现值的计算公式： （3）计算贷款的年还本付息额： （4）计算项目的全部投资经济效果： NPV1＞0，所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。　　 （5）计算项目的自有资金经济效果： NPV2＞0，所以可以满足自有资金投资的经济效果评价要求。 [问答题]2.某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。问：如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？ 参考答案：详见解析 参考解析：已知：P0＝4000×90＝360000（元），P＝360000×（1－30%）＝252000（元），住房公积金贷款：P1＝100000（元），商业贷款金额：P2＝252000－100000＝152000（元）。第4年初提前偿还商业贷款本金：P′＝50000（元）；住房公积金贷款月利率：i1＝4.5%/12＝3.75‰；商业贷款月利率i2＝6.8%/12＝5.67‰；月收入中用来还款的比例：f＝35%；n＝15×12＝180（个月），n1＝3×12＝36（月），n2＝180－36＝144（个月）。 （1）每月应付公积金贷款： （2）每月应付商业贷款： （3）每月应付住房抵押贷款额：A1＋A2＝764.99＋1349.62＝2114.61（元/月），家庭最低月收入：（A1＋A2）/f＝2114.61/35%＝6042（元/月）。　　 （4）因为第4年初（第3年末）偿还商业贷款P1＝50000（元），所以第4年起每月应减少商业贷款： （5）因为从第4年起每月应付商业贷款A3＝A2－A′＝1349.62－508.98＝840.64（元/月），所以从第4年初起每月应付住房抵押贷款额A1＋A3＝764.99＋840.64＝1605.63（元/月）。 [问答题]3.北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明略）致估价委托人函 　　北京××房地产开发有限责任公司： 　　承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。 　　估价对象如下： 　　一、土地使用权状况 　　土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号 　　土地使用权面积：12713.54m2 　　土地用途：住宅 　　土地使用权性质：国有出让 　　土地使用权终止日期：20