2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一.docxVIP

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一 [问答题]1.某家庭拟购买一套新房，并将（江南博哥）原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问： （1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位） （2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？ 参考答案：详见解析 参考解析：已知A＝2000元，n＝240，i＝6%/12＝0.5%，R＝9.6%。 （1）求购房最高总价： 贷款总额： 购房最高总价＝P/70%＝279161.54/70%＝39.88（万元）。 （2）求出售原有住房时，住房的市场价值：V＝A×（12/R）＝2000×（12/9.6%）＝25（万元）。 设剩余M个月需要偿还25万元，则有： 代入具体数据可得： 解得：M＝196.66（个月）。240－196.66＝43.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。 [问答题]2.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。试求该项目的开发商成本利润率。 参考答案：详见解析 参考解析：（1）项目总开发价值 ①销售收入：9600×10000＝9600（万元）； ②销售税金：9600×6%＝576（万元）； ③项目总开发价值：9600－576＝9024（万元）。 （2）项目总开发成本 ①地价：1000×10000＝1000（万元）； ②拆迁安置补偿和其他土地开发费用：2000万元； ③建造成本：2500×10000＝2500（万元）； ④专业人员费用：2500×12%＝300（万元）； ⑤其他费用：400×10000＝400（万元）； ⑥管理费用：（2500＋300＋400）×5%＝160（万元）； ⑦财务费用： a.土地费用和拆迁安置补偿和其他土地开发费用利息： 1000×[（1＋9%）3－1]＋2000×[（1＋9%）2.5－1]＝（295.03＋480.83）＝775.86（万元） b.建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用的利息： （2500＋300＋400＋160）×[（1＋9%）2/2－1]＝302.40（万元） c.财务费用总计：775.86＋302.40＝1078.26（万元）； ⑧销售费用：9600×2.5%＝240（万元）； ⑨项目总开发成本：1000＋2000＋2500＋300＋400＋160＋1078.26＋240＝7678.26（万元）。 （3）项目开发利润：9024－7678.26＝1345.74（万元）。 （4）成本利润率：1345.74/7678.26＝17.53%。 [问答题]3.某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2012年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。 请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ 参考答案：详见解析 参考解析：（1）首先应明确估价的目的，不是因为转让而估价，而是因为抵押而估价，一般应采用保守谨慎的原则，房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。主要表现在： ①注重预期风险。房地产抵押价值评