2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考前点题卷一.docxVIP

2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考前点题卷一 [单选题]1.房地产估价的技术性原则是（江南博哥）为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（　）下的估价结果具有近似性。 A.同一估价原则、同一估价时点 B.同一估价目的、同一估价方法 C.同一估价目的、同一估价时点 D.同一估价原则、同一估价目的 参考答案：C 参考解析：房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。不同估价目的，不同价值时点会造成估价结果的不同，而且也不具有可比性 [单选题]2.对于应遵循（　）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。 A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则 参考答案：C 参考解析：一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。对于应遵循一致性原则但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。 [单选题]3.对新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的办法。 A.比较法 B.收益法 C.市场法 D.成本法 参考答案：D 参考解析：新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 [单选题]4.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（　）。 A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 参考答案：A 参考解析：A项，单位比较法是以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。B项，在运用分部分项法测算建筑物的重新购建成本时应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。C项，工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。D项，指数调整法又称成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法，其主要用于检验其他方法的测算结果。 [单选题]5.房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（　）的重要依据。 A.估算价格 B.测算折旧 C.检查保养情况 D.评定房屋的功能 参考答案：B 参考解析：房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要参考依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。 [单选题]6.收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（　）。 A.成本实例资料 B.交易实例资料 C.收益实例资料 D.成交实例资料 参考答案：B 参考解析：针对特定的估价对象应收集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对比较法而言，主要是收集交易实例资料；对收益法而言，主要是收集收益实例资料；对成本法和假设开发法而言，主要是收集成本实例资料。而具体应收集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。 [单选题]7.收益法的本质是以房地产的（　）为导向求取估价对象的价值。 A.市场交易价格 B.预期收益能力 C.开发建设成本 D.未来收益大小 参考答案：B 参考解析：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。通常把收益法测算出的价值称为收益价值。 [单选题]8.下列可以直接交付给委托人的是（　）。 A.估价技术报告 B.估价结果报告 C.经审核合格的估价报告 D.附件 参考答案：C 参考解析：对审核认为需要修改的估价报告，应进行修改；对审核认为不合格的估价报告，应重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重