2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷三.docxVIP

2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷三 [单选题]1.一个估价项目中的价值时点应（江南博哥）根据（　）决定。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人的意愿 参考答案：B 参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。价值时点可以是现在、过去；将来的某个时间，而究竟是哪个时间，不是随意确定的，应根据估价目的来确定。 [单选题]2.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（　）。 A.评估价值是整个估价活动的最核心成果 B.估价结果不能为了招揽业务而迎合估价委托人 C.鉴证性估价中注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果 D.出具估价报告前可以征求估价利害关系人的意见 参考答案：D 参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价机构和估价师应在估价服务上让客户满意，但是不能在评估价值的高低或大小上为了让客户满意而影响客观合理、科学准确的评估价值，更不得为了招揽或争抢业务而迎合估价委托人的高估或低估要求。在鉴证性估价中，一般不能在正式出具估价报告之前与估价委托人和估价利害关系人讨论交流评估价值，不能征求或听取他们对评估价值的意见。 [单选题]3.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（　）。 A.由独立第三方的估价专业机构及其估价专业人员从事 B.专业估价提供专业意见 C.非专业估价具有公信力 D.专业估价承担相关责任 参考答案：C 参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，要依法承担相关责任。而非专业估价不具有公信力。 [单选题]4.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（　）。 A.借款人委托的房地产抵押估价 B.房屋征收部门委托的房屋征收评估 C.服务于上市公司关联交易的估价 D.购买房地产确定出价服务的估价 参考答案：D 参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。鉴证性估价一般是估价报告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出国移民提供财产证明的估价，服务于上市公司关联交易的估价。如房屋征收部门委托的房屋征收评估、银行委托的房地产抵押估价、人民法院委托的房地产司法估价，税务机关委托的房地产税收估价，也属于鉴证性估价。 [单选题]5.下列房地产估价情形中，不需要评估抵押价值的是（　）。 A.初次抵押估价 B.再次抵押估价 C.续贷抵押估价 D.抵押房地产处置估价 参考答案：D 参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。押品处置估价：当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的憒形时，需要通过变卖、拍卖、折价等合法方式将房地产押品处置的，对该房地产的市场价格或市场价值、清算价值等进行评估，为确处置或处分的价格或保留价（底价）等提供参考依据。 [单选题]6.除了城镇土地使用税和（　）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要估价服务外，其他税种在不同程度上都需要估价服务。 A.契税 B.财产税 C.不动产税 D.耕地占用税 参考答案：D 参考解析：本题考查的是房地产税收的估价需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要估价服务外，其他税种在不同程度上都需要估价服务。 [单选题]7.下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（　）。 A.在挂牌出让中，竞买人需要确定自己的最高报价 B.在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价 C.在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价 D.在协议出让中，土地使用者需要确定自己的最低出价 参考答案：D 参考解析：本题考查的是土地使用制度改革的估价需要。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。 [单选题]8.为保险公司开展“以房养老”住房反向抵押业务确定月养老金提供参考依据，估价需要评估的内容通常不包括（　）。 A.住房现在的市场价值 B.住房在抵押期间的市场租金 C.老年人预期寿命结束时的住房增值或减值 D.住房在老年人预期寿命结束时的市场价值 参考答案：B 参考解析：本题考查的是房地产估价的其他需要。住房反向抵押不像通常的住房抵押贷款那样把住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要科学准确的估价服务。不仅需要评估住房现在的市场价值，还需要评估住宅到老年人预期寿命结束时的市场价值，以及增值(如房价上涨）和减值(如建筑物折旧、房价下降)等，为确定每月或每年最高养老等资金提供参考依据。 [单选题]9.根据《城市房地产管理办法》，下列有