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2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷二 [单选题]1.一个估价项目的估价目的一般（江南博哥）取决于（　）。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人 参考答案：D 参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。进一步来看，估价目的取决于委托人对估价的具体需要。 [单选题]2.下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（　）。 A.估价与通常意义上的定价没有本质不同 B.估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来 C.估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价 D.估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值 参考答案：B 参考解析：本题考查的是对房地产估价的更深理解。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应模拟市场进行估价；选项D错误，估价只是运用自估价专业知识及实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。 [单选题]3.从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（　）。 A.估价对象的真实价格 B.估价对象的实际成交价格 C.估价对象的重置价格 D.较高估价技术水平的重新估价价值 参考答案：D 参考解析：本题考查的是对房地产估计的更深理解。评判某一评估价值的合理性与准确性，通常是把它与可信度更高的重新评估价值进行比较。理论上是把它与真实价值进行比较，但因现实中真实价值无法得到，出现了替代真实价值的两种可能的选择：一是正常成交价格，二是数名具有较高估价技术水平的估价专家或估价师（通常为估价专家委员会或专家组)的重新评估价值。 [单选题]4.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（　）。 A.土地公有制在城乡之间不同 B.房屋和土地的所有制不同 C.房地产的实际状况与权属证明记载的状况不一致 D.房地产市场足够规范 参考答案：D 参考解析：本题考查的是我国房地产估价行业发展概况。选项D，房地产市场不够规范，有时不平稳，时常受到政府的调控，未来较难预期；成交价格、租金等交易信息不够公开透明；新建商品房销售中存在地下室等的面积不计入销售面积、购买后可变相增加面积等情况，二手房交易中较普遍存在“阴阳合同”等情况，交易当事人向有关部门申报的成交价或网签成交价与真实的成交价往往不一致；甚至存在较大差异（通常明显偏低)；一些市场参与者不够理性和谨慎，成交价格难以客观真实反映市场状况和交易对象状况。 [单选题]5.在抵押贷款期间需要提供的房地产估价服务是（　）。 A.房地产抵押价值评估 B.贷款成数测算 C.抵押房地产价值动态评估 D.房地产贷款项目评价 参考答案：C 参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。选项A、B、D都属于贷款前期的估价服务项目。根据监测抵押房地产市场价格变化、动态评估抵押房地产价值、掌握抵押房地产价值变化情况以及有关信息披露等要求，定期或在房地产市场价格发生较大波动、抵押房地产状况有较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值等进行监测和评估。 [单选题]6.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（　）。 A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价 参考答案：D 参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的估价需要。如果房地产被征用或征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。在房地产征收和征用中，通常还需要评估相关构筑物和附属设施的价值、因征收或征用房地产造成的搬迁费用（如设备的搬迁费用包括设备的拆除费、搬运费、重新安装调试费等）、临时安置费用、停产停业损失、未到使用寿命但不可继续利用的动产残余价值等。参见教材P52～53 [单选题]7.下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是（　）。 A.因工程施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损 B.因新建建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价值减损 C.人为灾害使他人房地产受到损害 D.因房地产转让税收政策变化，导致所有权人推迟转让方案的损失 参考答案：D 参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿的估价需要。税收政策变化，会影响房地产价格，但并非对房地产价值产生了损害，不涉及损害赔偿。 [单选题]8.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（　）。 A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处 参考答案：C 参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。该房地产权利受房地产权利以外因素限制状况。例如，规