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2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷一 [单选题]1.收集信息（　）的交易实例，（江南博哥）是提高估价精度的一个基本保证。 A.充实、完整、准确 B.丰富、完整、真实 C.广泛、真实、完整 D.完整、真实、准确 参考答案：D 参考解析：收集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息。 [单选题]2.某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（　）万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 参考答案：D 参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，修复缺陷后写字楼的价值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（万元）。 [单选题]3.对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　）。 A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致 参考答案：D 参考解析：在确定评估价值之前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核。同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：①估价计算的正确性；②估价基础数据的正确性；③估价参数的合理性；④估价计算公式的恰当性；⑤不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；⑥不同估价方法的估价前提的一致性；⑦估价方法的适用性；⑧估价假设的合理性，即估价假设是否合；⑨估价依据的正确性；⑩估价原则的正确性；？房地产市场状况的特殊性。估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程，以及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。 [单选题]4.关于路线价法的说法，错误的是（　）。 A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同 B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大 C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格 D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 参考答案：A 参考解析：路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度一般设定为18m；如果临街深度大多为25m，则标准临街深度一般设定为25m。 [单选题]5.运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（　）的价值。 A.基准日期 B.价值时点 C.估价时点 D.估价报告出具日期 参考答案：B 参考解析：进行市场状况调整是基准地价修正法的步骤之一。它是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。 [单选题]6.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（　）元/m2。 A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88 参考答案：D 参考解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为－S%），则有：可比实例正常价格×（1±S%）＝可比实例成交价格，因此有：可比实例成交价格×[1/（1±S%）]＝可比实例正常价格。根据题意，甲可比实例比较价值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值＝830