2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考前点题卷二.docxVIP

2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考前点题卷二 [单选题]1.对一幢住宅楼进行整体估价（江南博哥）时，不能作为区位因素的是（　）。 A.朝向 B.楼层 C.交通条件 D.楼前绿化 参考答案：B 参考解析：房地产的区位因素主要包括：①位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；②交通；③外部配套设施；④周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行“整体估价”时，则不应考虑楼层的因素。 [单选题]2.评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（　）。 A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3 参考答案：A 参考解析：根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。 [单选题]3.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（　）。 A.该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿 B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿 C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿 D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿 参考答案：B 参考解析：房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：①被征收房屋补偿费；②搬迁费；③临时安置费；④停产停业损失补偿费；⑤补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。 [单选题]4.房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（　）。 A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明 参考答案：D 参考解析：一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。其中，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。 [单选题]5.关于合法原则具体应用的说法，错误的是（　）。 A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况 B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象 C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象 D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响 参考答案：B 参考解析：A项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。B项，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。C项，对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。D项，在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。 [单选题]6.收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（　）。 A.条理性 B.代表性 C.规范化 D.相关性 参考答案：C 参考解析：收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息。为了避免在收集交易实例时遗漏重要的信息并保证所收集的信息统一和规范，最好事先将房地产分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等不同类型，分别针对这些类型的房地产将需要收集的信息制成表格。 [单选题]7.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整，在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（　）元/m2。 A.7737.83 B.8145.08 C.8423.75 D.8573.77 参考答案：A 参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格。由题意，该可比实例经调整后的比较单价＝（8000×95/100）×（1＋0