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2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷一 [问答题]1.某房地产估价机构接受委托，（江南博哥）评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。 要求： 请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 参考答案：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。 1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同； ②收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分； ③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等； 2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限； 3）估价采用的成本应为价值时点的社会平均成本。 [问答题]2.2013年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2015年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，价值时点为2017年10月15日。 要求：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 参考答案：1.（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。 ? （2）承租方对估价对象已投入的成本大小。 ? （3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。 ? 2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。 [问答题]3.甲公司2016年通过拍卖方式取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为14500元/m2，甲公司拟分两期建设30栋别墅。当第一期10栋于2017年9月竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为15000元/m2。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了10栋。当2019年第二期20栋竣工后，建成的别墅以20000元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2017年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2016年的楼面地价高500元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。 要求： 乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些? 参考答案：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有： 1)拍卖评估的价值时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化； 2)为还债而强制拍卖的成交价格与正常市场交易价格不同，一般强制拍卖的成交价格会低于正常市场交易价格。 3)整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不同，对其价格影响也不同。 4)2017年的拍卖底价与2016年楼面地价不具有可比性，更不能与2019年二期别墅的售价直接相比。 [问答题]4.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分） 封面（略） 致估价委托人函 ×××法院： 受您委托，我公司对×××集团有限公司位于××市××区××路××号的商业房地产的一楼，总建筑面积为1340.45m2的房地产（产权证号：××房权证第××号）的市场价值进行了评估。 估价目的：为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产价值参考。 价值时点：2017年6月17日。 价值类型：房地产市场价值。 注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2017年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为人民币（大写）贰仟柒佰壹拾万玖仟贰佰陆拾壹元整，按建筑面积计市场价值单价为20224元/m2。 （随函附估价结果报告和估价技术报告各两份） ×××房地产估价有限公司××分公司（公章） 法定代表人：××× 2017年6月19日 目录（略） 估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） 估价结果报告 （一）估价委托人（略） （二）房地产估价机构 估价机构：×××房地产估价有限公司 住所：××市××区××路××号××大厦10楼 法定代表人：××× 资质等级：一级 证书编号：建房估证字×××号 有效期限：2015年××月××日至2018年××月××日 （三）估价