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2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷二 [问答题]1.某投资者以400万元购入一（江南博哥）写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%。问：该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？ 参考答案：详见解析 参考解析：（1）已知P＝400（万元），n＝20年，i＝18%，s＝5%，t＝8年。 （2）运用公式P＝A1/（i－s）×{1－[（1＋s）/（1＋i）]n}，得A1＝400×（18%－5%）/{1－[（1＋5%）/（1＋18%）]20}＝57.58（万元）。 ? （3）运用公式At＝A1（1＋s）t－1，可得：A8＝57.58×（1＋5%）8－1＝81.02（万元）。 [问答题]3.某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。 参考答案：详见解析 参考解析：（1）若进行拍卖底价评估，则应选择以下评估方法： 本题中，进行拍卖底价评估时应首选比较法和收益法评估，商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以比较法也是商务房地产估价的一种常用方法；由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。有条件选用市场法的，应首选市场法；选收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 （2）该大楼拍卖底价评估的技术路线主要有： ? ①分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平； ? ②选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异； ? ③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度； ? ④按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。 [问答题]4.本次估价背景情况如下： ?估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。 ?以下是该房地产抵押估价报告内容片段：注册房地产估价师声明 ?1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ?2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 ?3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ?4.我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ?5.我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 ?6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 ?参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件 ?1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。 ?2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。 ?3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。 ?4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。 ?5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。 ?6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。 ?7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。 ?8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。 ?9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 ?10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。请指出上述内容存在的错误之处 参考答案：详见解析 参考解析：该评估报告中存在的错误如下： （1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。 ? （2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提，而不是以持续使用为假设