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2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷三 [问答题]1.甲上市公司为收购其大股东某（江南博哥）处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／m2、300元／m2和350元／m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元／m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。 要求： （1）影响商业房地产价格的因素有哪些？ （2）上述估价工作中有哪些错误或不当之处？ 参考答案：(1)本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层；影响商业房地产价格的主要实物状况包括建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。 (2)本题考查的是商业房地产估价的常用方法。 1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地查勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场平均价格水平。 2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／m2，不正确；应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。 3）计算有效毛收入时没有考虑空置率，题目信息已经说明是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。 4）选用银行贷款利率为折现率，不正确；收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。 [问答题]2.甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。 （1）该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？ （2）乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？ 参考答案：(1)本题考查的是加油站的估价。该估价项目的估价对象范围具体应包括：加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；储油罐、加油机、加油枪等机器设备；特许经营权等无形资产。也可约定不包括动产的房地产评估。 (2)本题考查的是加油站的估价。 乙房地产估价机构应要求甲公司提供下列资料： 1）企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证； 2）房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证； 3）加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况； 4）财务经营状况资料：近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）； 5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。 [问答题]3.李某于2018年7月预购了一幢总售价为500万元的别墅，并先后向开发商支付了450万元。该别墅于2019年7月竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了80万元。2019年9月为筹集资金，欲以该别墅向银行申请抵押贷款，并于2019年9月10日委托甲房地产估价机构对该别墅进行价值评估。此时与原装修水平相同的别墅的正常市场售价为540万元，李某认为自己又花费了80万元进行重新装修，因此自己这幢别墅的评估价值应该为620万元，并就这一想法与甲房地产估价机构沟通，希望能够按照这个价格评估。 要求： （1）房地产估价师应如何回复李某的要求？ （2）李某上述观点是否正确？并说明理由。 参考答案：(1)房地产估价师不能承诺按李某预期的620万元进行估价；房地产估价师和估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不得按估价委托人或其他个人、单位的高估或低估要求进行估价，且不得按预先设定的价值或价格进行估价；不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。 (2)李某上述观点不正确，不能按2019年9月与原装修水平相同的别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。 [问答题]4.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分） 封面（略） 致估价委托人函 ××公司： 受贵公司委托