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物业管理规范-用走动式管理悉心经营物业企业--第1页
物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业
按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、
养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法
规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者
进行管理。 狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进
行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩
序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动;广义的物业管理应当包括业
主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过
程。下面一起看下为大家整理的精选物业管理文章。
用“走动式”管理悉心经营物业企业
对于管理制度,许多企业重制定、轻执行。究其原因多半是制度不能
被企业这块“土壤”所“包容”,难以生根发芽。
物业公司如何走出这种局面?对此,笔者所在的郴州市安居物业公司
作了一些肤浅的探索,现将其坦露,供同行们共勉。
一、安居物业财务管理实施的结果
处于不发达地区的郴州市安居物业公司,也是在“贫困线”上艰难经
营的企业。2007年和2008年物价飞涨,而物业服务收费标准无法提高,
工资的增长,无法弥补员工因物价上涨所带来的损失。一线员工纷纷辞职,
一批又一批。在那段灰色的日子里,安居人没有等、靠、要,而是积极面
对。
安居人面对它的方法就是:紧紧抓住财务管理这条企业生存、发展的
生命线,力争让其起到“纲举目张”的作用。结果还算好,安居物业的水
电亏损率、应收账款回收率、费用控制率三条主线都取得令人欣慰的成绩
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物业管理规范-用走动式管理悉心经营物业企业--第1页
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——水电亏损控制在企业可承受的范围内;应收账款综合回收率达到百分
之九十以上,有的小区达到百分之百以上,实现预收的好成绩,新接小区
也能达百分之六十左右;费用控制率基本上控制在年初预定目标之内。有
了三条主线管理的成功,使得安居物业2007年度能够完成集团公司收费
指标。不但如此,在2008年面对物价上涨、员工辞职的局面还大胆地嵌
进了一项旨在提高服务质量的绩效工资考核制度。
二、安居物业的“走动式”管理在财务管理制度实施中的运用
(一)安居物业的“走动式”财务管理实施的渊源
安居物业地处经济欠发达的湖南省郴州市,所服务小区的收费标准有
0.27—0.55元/平方米不等,商业区有1元/平方米的,有包干的,五花八
门。在这种收费水平下,要想找到素质普遍稍高的从业人员,几乎不可能。
安居物业是后勤部演变而来,安居人从上到下都有一个认识:“要想安居
不倒闭,要想自己不失业,就只有规范管理”。不过,按规范严格执行,
他又会同你抗辩:“有制度很好,就是不能扣我的工资。我就那么一点钱,
吃饭都不够。饭都吃不饱,哪有力气做事。你的制度首先要满足我的生存。”
——他们认同你的制度,但决不会自觉起来。你不赶他,他一定不会动;
你赶他,他也许不知道怎么动——这就是安居物业落实管理制度的“原始
土壤”。
在这种“土壤”里经营,安居物业的管理层自觉不自觉地运用起“走
动式”管理来。
(二)安居物业的“走动式”财务管理实施的步骤
第一步:反复征求意见,讨论通过各项财务管理制度。
第二步:确定关键环节、重点指标和实施方针。
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面对多多的制度、多多的惩罚,安居物业财务的做法是:一手软,一
手硬,外加一只无形的手——“警示”。
“软手”抓财务管理中最关键的三个环节,一是小区和总部台账规范
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