论售楼处踩盘的潜准则.docx

论 售 楼 处 踩 盘 的 潜 准 则 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】 论售楼处踩盘的潜准则 作者：王续升 第一部分：踩盘者的潜规则 1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆” 我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看 同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法 或者手段(虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果)，这种想法也是无可厚非的。但是行 业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人， 跑盘是必修课， 尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售 人员一起踩盘， 其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢原因无他，只 是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习， 所谓的情报其实就是信息经过收集、 整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很 多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。 同时在收集的时候，必须带着目的去收集。 所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、 价格定位又如何能够 让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。 2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间 地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人， 其它的诸如策划部、 销售部、 公司老总等人则相对较 少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。 很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘 建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度 以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流， 当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的， 这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应 问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段， 而应是在大量信息被整理、分析之后得 出。 到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9 点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每 天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无， 此时去无异于 找脸色看；三是下午5：30 点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要 开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段， 在销售人员清闲的时间 ,不和人家接待客 户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。 3、以什么的身份和借口交谈会最佳 明着去或暗着来结果会是什么表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修 养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察． 、假扮客户 踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的， 只要 你不说， 他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！ ”其实搞的大家都跟FBI 是的 很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户 制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫 妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。 、直接标明同行的身份 一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间 的理解和帮助多过了猜疑和不满，但