从化御湖城营销策划案.ppt

　 　 本项目 御景绿洲 莱茵水岸 翰林国际 　 PX Pa Pb Pc 均价 　 5818 5938 5905 权重 　 40% 30% 30% 周边区位 区位 6 3 5 4 5 交通 6 3 4 4 5 教育 7 4 5 5 6 配套 7 4 5 6 6 景观 6 6 4 5 4 周边环境 7 5 6 6 6 物业品质 销售环境 9 7 8 9 6 规划规模 7 6 7 7 7 宣传包装 7 5 6 6 6 户型设计 11 8 10 8 9 使用年限 7 7 6 6 6 品牌形象 发展品牌 4 3 3 3 3 物业管理 5 5 4 5 4 物业形象 6 5 5 6 5 工程进度 5 5 5 5 5 合计 100 76 83 85 83 第三十一页，共六十三页。 均价 ＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～c) ＝5345元/㎡ 建议项目洋房折后均价 5200—5400元/㎡ 备注：具体定价需结合产品、营销节点 运用市场比较法试算得出的本项目折后均价 价格建议 第三十二页，共六十三页。 价格建议 精选特价单位，4字头引燃从化市场，吸引关注； 项目现均价为6800元/㎡，为降低前期购房客户的抗性，建议采用暗降方式 折扣优惠+购房送车（8-10万，可抵房款） 即一次性付款：面价×9折—车款 按揭付款：面价×96折—车款 第三十三页，共六十三页。 营销推广策略 Part 6 第三十四页，共六十三页。 尾货何以还要做营销推广 货量货值大； 入户政策不明朗，观望情绪浓； 预热市场，为别墅产品推广铺路； 第三十五页，共六十三页。 如何让“首席养生度假领地”在御湖城每一个角落传递？ 现场包装建议 项目现状： 昭示性较差，缺乏必要的路牌指引及围墙包装； 正处于全面施工阶段，建筑材料摆放混乱，客户体验感不强； 项目园林尚未完成； 建议： 对工地围墙进行包装； 于项目主干道两端设置灯旗； 设置高品质指示牌，增加小区装饰小品 整顿施工工地； 加快园林建设进度； 第三十六页，共六十三页。 宣传资料准备 由于据现场了解，售楼部内的宣传资料除户型图外，基本上都是别墅的宣传资料，缺乏洋房相关宣传资料。 设计制作洋房宣传资料，输出“广州北首席养生度假领地”定位及洋房相关销售信息； 根据定位及项目销售信息，制作项目特色小礼品（扇子、水杯等）； 第三十七页，共六十三页。 客户发动策略 经历了2011年的热销，御湖城在2012年逐渐淡出客户视野 2012年注定不平凡 市场不明朗、尾货压力大、别墅产品即将面世 是时候，将项目重新亮相 别墅未动，洋房先行！ 第三十八页，共六十三页。 客户发动策略 1：广州、从化户外派单 时间 地点 6月第3周 6月第4周 7月第1周 7月第2周 7月第3周 7月第4周 本案 国美电器 天河正佳广场 广州逸泉国际酒店 天河宏发广场 侨宏花园度假村 越秀以太广场 家家福购物中心 盛兴百货商店 供销社购物中心 美新店 第三十九页，共六十三页。 客户发动策略 2：短信营销 选取广州服务最专业和数据库最强大的短信公司进行长期合作，以获得最强有力的数据支持； 会对短信公司的发送数据和效果进行长期监测和比较，并以此促进短信公司的服务态度和水平，同时了解其数据特点； 每周的短信发送习惯：选取2-4家，提供最全的数据供我们进行数天的筛选。 成本低； 覆盖面广； 节奏性强； 第四十页，共六十三页。 客户发动策略 3：御湖城交楼体验及楼巴启动仪式 目的：增强客户信心，建立业主关系网络，深化价值 认同，扩大口碑传播，同时输出 项目二期即将发售的信息。 时间：7月上旬 形式：加快工程及园林建设，设置业主交楼体验区，让业主体验入住后的生活方式，另举行楼巴启动仪式，开设楼巴接送客户往返项目及从化市区。 第四十一页，共六十三页。 相关配合： 为了增加活动在区域内的影响力，加大客户拓展的力度 我司建议： 1、凡报名参与本次活动的业主在项目二次购房均可享额外优惠； 2、安排楼巴于从化市区及从化客运站进行接送服务； 3、通过横幅、短信、海报等方式发布活动实时信息； 4、凡报名参加活动的业主均可获得御湖城精美礼品一份； 5、建议于活动现场设置抽奖活动，奖品以家电为主； 6、建议活动现场辅以其他小型活动，如马克杯制作等，同时提供点心饮料。 第四十二页，共六十三页。 客户发动策略 4：老带新优惠活动 日期：6月—8月 形式：旧业主介绍新业主成交，双方各送10年管理费。 目的：充分运用项目客户资源，延伸客户覆盖范围，扩大口碑传播。 第四十三页，共六十三页。 御湖城?水果狂欢节 其他活动参考 1 活动目的： 结合从化作为岭南水果重要产地的优势，以食得健康为主题，建立项目作为首席养