第十七章土地价格理论及应用.pptVIP

(二)收益还原法 由于土地收益往往是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，此外还有人类劳动、资本、管理和科学技术等因素，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量。这种土地纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实质上就是地租。 收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。 第三十页，共八十六页。 收益还原法的基本公式 在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率（即复利率）即可。 式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为: 第三十一页，共八十六页。 收益还原法的基本公式 n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土地价格，即有限年期的土地价格： … … 第三十二页，共八十六页。 收益还原法的基本公式 当n→∞时， 即无限年期的土地价格。 a 第三十三页，共八十六页。 收益还原法的应用程序 （1）收集相关资料； （2）测算年总收益； （3）确定年总费用； （4）计算年纯收益； （5）确定还原利率； （6）选用适当的计算公式； （7）试算收益价格； （8）确定待估宗地地价。 第三十四页，共八十六页。 (三) 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土