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房屋拆迁评估 房屋拆迁评估概述 房屋拆迁补偿政策 国有土地的房屋拆迁补偿评估 征用集体所有土地的房屋拆迁补偿评估 城市房屋拆迁补偿评估模型 林笑晨 * 第一页，共三十七页。 房屋拆迁评估基本概念 房屋拆迁是指建设单位或者个人（拆迁人）根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列行为。 我国房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁。 * 第二页，共三十七页。 土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。 土地征用是指国家或其职能部门给予公共利益的需要或在紧急状态下对集体土地实施暂时的占用或使用，待事态处理完毕后将征用的土地予以归还，并对征用土地造成的损失进行补偿。 * 第三页，共三十七页。 房屋拆迁评估是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价值进行评估。 * 第四页，共三十七页。 房屋拆迁补偿政策 房屋拆迁制度演变 ——计划经济体制下的房屋拆迁制度 1953年国务院颁发《关于国家建设征地用土地办法》 当时的投资主体完全是国家而且拆迁行为的发生也往往是由于征用土地而引起的，所以对于房屋拆迁补偿的规定都是放在土地征用的规定当中。 * 第五页，共三十七页。 ——过渡时期的房屋拆迁制度 1991年国务院公布了《城市房屋拆迁管理条例》房屋拆迁走上法制化的轨道 ——市场经济体制下的房屋拆迁制度 2001年通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》 2004年出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 * 第六页，共三十七页。 ——《物权法》颁布实施后的房屋拆迁制度 征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 * 第七页，共三十七页。 拆迁补偿范围及补偿费用 ——房屋拆迁补偿范围 1.房屋拆迁补偿范围： -房屋所有权补偿。-附属物所有权补偿。-院落、空地补偿 2.房屋拆迁补偿费用： -房屋拆迁补偿费 -房屋拆迁安置费 * 第八页，共三十七页。 ——征地补偿范围 征地补偿范围 -农村土地所有权补偿 -地上附着物及农作物补偿 征地补偿费用 -土地补偿费 -安置补助费 -地上附属物和青苗的补偿费 ——特殊情形的房屋、土地补偿范围 -违法建筑的补偿：不会得到补偿 -临时建筑的补偿：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。 -产权归属不明房屋的补偿 -抵押房屋的补偿：用适当的方式将拆迁获得的补偿用作继续担保，使抵押权人利益不受拆迁的损害 –国有土地临时使用权的补偿：按照给土地所有者或使用者造成的损失确定 * 第九页，共三十七页。 房屋拆迁费用计算标准 ——只对房屋拆迁补偿的标准作了原则性规定，具体的标准授权给地方根据各地的具体情况加以制定。包括房屋拆迁补偿计算标准和房屋拆迁安置费计算标准。 * 第十页，共三十七页。 一、房屋拆迁补偿计算标准 1.房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或）经评估确定的房屋装修装饰商定补偿金额。 2.房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产的评估价值+房屋装修装饰商定补偿金额（或）经评估确定的房屋装修装饰商定补偿金额-被拆迁人获得调换产权房屋的评估价值 * 第十一页，共三十七页。 二、房屋拆迁安置费计算标准 房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。 其中，1.如果拆迁人提供周转房给