房地产投资资金融通概述.pptVIP

【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5％，第一年支付股利率为10％，预计每年股利增长率为9％，试计算其资金成本率。 【解】 根据公式得： 第六十三页，共九十七页。 资本资产定价模型法公式： ：无风险报酬率； ：平均风险股票必要报酬率； ：股票的风险校正系数。 第六十四页，共九十七页。 【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10％，平均风险股票必须报酬率为15％，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。 【解】 根据公式得： ＝10％＋1.10×（15％－10％）＝15.5％ 第六十五页，共九十七页。 优先股资金成本率 ：优先股预期年股利支出； ：优先股资金成本率； ：优先股筹资费用率。 ：优先股票面价值； 第六十六页，共九十七页。 【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4％，股息年利率为14％，试求其优先股资金成本。 【解】 根据公式得： 第六十七页，共九十七页。 留用利润筹资成本率 ：第一年股利； ：留用利润资金成本率； ：股利年均增长率。 ：留用利润总额； 第六十八页，共九十七页。 缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。 3. 住房组合贷款 第三十一页，共九十七页。 住房组合贷款申请条件 一是同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件和规定； 二是贷款申请额度不得超过房价总价的70%， 公积金贷款额度＝住房公积金当地最高可贷额度， 商业性住房贷款金额＝购房申请贷款额度－公积金贷款额度 ； 三是贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过15年，公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。 第三十二页，共九十七页。 以建设银行为例的组合贷款条件 有合法的身份； 按时足额缴存住房公积金的职工； 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； 有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款； 有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； 符合当地公积金管理部门规定的借款条件； 贷款行规定的其他条件。 第三十三页，共九十七页。 住房组合贷款申请程序 借款申请人向商业银行提出个人住房组合贷款申请，填写《个人住房公积金借款申请书》和《个人住房商业性借款申请书》，提供公积金帐号； 银行受理申请，审查借款人情况，对符合条件的承诺贷款； 签订《个人住房商业性借款》和《个人住房抵押保证合同》；公积金贷款可代办，并由代办机构与公积金贷款委托行签订《个人住房公积金借款合同》和《个人住房公积金贷款代办和保证合同》。 借款人与商业银行办理抵押合同和其他合同的公证、登记手续，或者保险； 银行放款； 借款人按月还款。 第三十四页，共九十七页。 购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为 。 4. 商用房地产贷款 贷款条件 面向已经通过竣工验收的商用房地产，贷款价值比通常不超过60％，期限不超过10年，贷款利率较高。 第三十五页，共九十七页。 如典当、高利贷、开发商的贷款、免息分期付款、以租代售等。 5. 其他融资方式 第三十六页，共九十七页。 6. 贷款新产品一：循环授信业务 个人住房循环授信业务：是指自然人（授信申请人）以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。 加按揭：对处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重新评估值的上升而增加，再进行按揭贷款的业务。 转按揭：如果房贷所在银行不能办理加按揭业务，借款人可以通过将房贷转到能办理加按揭的银行。 第三十七页，共九十七页。 7. 贷款新产品二：固定利率贷款 单位：％ 光大银行 建设银行 基准利率 优惠利率 基准利率 优惠利率 3年期 6.54 6.00 7.25 6.12 5年期 6.63 6.15 7.32 6.39 10年期 6.87 6.33 7.75 6.85 第三十八页，共九十七页。 商业银行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有意愿等因素。 所有住房贷款的贷款成数不超过80％。 住房贷款的月房产支出与收入