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二、住宅的组成部分 3.柱： 将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁： 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件 4.楼板层、地面： 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件。 5. 楼梯：房屋的垂直交通设施 6.屋顶： 位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用 7.门窗： 门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风，还可供眺望之用。 第三十一页，共五十一页。 三、住宅的建筑结构 板楼：在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外行为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户户朝阳，南北通透，公摊小。 特点： 南北通透，便于通风采光；而且户型方正，平面布局合理；面积充裕，户型容易出精品； 均好性强； 面积使用率高。 不足之处在于户型格局不宜改造。 第三十二页，共五十一页。 塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼平面图看，它楼的平面长度和宽度大致相同。 特点： 节约土地资源 空间结构灵活，宜于改造 结构强度高，抗震性好 均好性差，居住密度高，通风采光不能保证 面积使用率不高，存在“灰色空间” 第三十三页，共五十一页。 1、框架结构 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。 优点：可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修 第三十四页，共五十一页。 2、剪力墙结构 剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。 特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗震性能，不足之处在于结构自重大 第三十五页，共五十一页。 3、框剪结构 框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 特点：一般楼梯间和 电梯间是剪力墙，其余是 框架结构，用于住宅楼较 多，可以方便住户更改房 间。现在一般二十几层的 住宅楼都是框架剪力墙结 构，相对于全剪力墙结构 节约成本，又方便住户。 不过如果楼层过高，或者 当地有特殊抗震要求的话， 就要用全剪力墙结构，或 者钢结构。 第三十六页，共五十一页。 房地产基础知识培训 销售部 2010年7月 第一页，共五十一页。 前言 一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。 第二页，共五十一页。 培训提纲 房地产基本概念 房地产权属 建筑规划基本概念 销售相关基本概念 第三页，共五十一页。 房地产含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 第四页，共五十一页。 地产 土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。 房产 个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体的权益。 第五页，共五十一页。 房地产所有权 房地产权属所有人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。 第六页，共五十一页。 房地产使用权 依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。 第七页，共五十一页。 物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益 物业管理 指产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。 第八页，共五十一页。 房地产开发 依照城市建设总体规划和社