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第三章 房地产金融基本知识 §1 房地产抵押 一、概念 1、含义 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 第一页，共四十二页。 2、特征 特定性和不转移占有 不可分性：房地产抵押权的不可分性是指无论抵押的房地产部分灭失或分剖，还是抵押权担保的债权被让与、分部j或部分清偿，都不影响抵押权的效力，抵押权人均可就抵押的房地产全部行使抵押权 从属性：抵押权的成立，要以债权的存在为前提，因债权的转让处分而处分，并因债权的消灭而消灭. 物上代位性：房地产抵押权的物上代位位是指当房地产的实物形态发生变化时，抵押权的效力及于抵押物的代偿物或代位物.依照《中华人民共和国物权法》第174条的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿.被组保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等 第二页，共四十二页。 优先受偿性：指债务人到期不履行义务或出现约定情形时，抵押权人可就抵押的房地产拍卖、折价或变卖所得的价款优先于其他没有抵押权的债权人，或者抵押权的优先性列于其后的债权人受偿。优先受偿性是抵押权人债权实现的保障，也是担保权产生的主要原因 期限性：房地产抵押的期限性不仅包括对所担保债务履行期限有限制，而且还包括抵押权行使的期限.根据《城市房地产抵押管理办法B第17条和第18条的规定，有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限.同时，以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 第三页，共四十二页。 3、房地产抵押登记 (1)抵押权的设定登记。 房地产抵押权的设定，除了由抵押双方当事人签订书面合同外，还应当办理抵押登记。就登记所需文件，《城市房地产管理法》第48条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”就登记机关，该第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押合同自抵押登记之日起生效，未经登记的，抵押为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障抵押当事人的合法权益，国家建设部根据《城市房地产管理法》和《担保法》，制定了《城市房地产抵押管理办法》。该办法设专章对房地产抵押登记作了规定，其主要内容是：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 第四页，共四十二页。 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登一记申请书;抵押合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料;登记机关认为必要的其他文件。抵押合同发生变更时，抵押当事人应在变更之日起15日内，到原登记机关办理变更抵押登记。 第五页，共四十二页。 (2)抵押权实现后的登记。 当房地产抵押人按期履行了债务或者由于其他原因使抵押权归于消灭后，《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，到原登记机关办理注销抵押登记。这样规定的目的是，避免房地产抵押权消灭后，形式上的房地产抵押权即登记簿上的抵押权仍然存在。 第六页，共四十二页。 案例 2004年5月18日，被告北京天亿贸易有限责任公司(以下简称“北京天亿公司”)为扩大经营规模，向原告中国建设银行公主坟支行(以下简称“建设银行”)申请贷款20万元，贷款期限2年，贷款年利率为5.814%，期满后由被告北京天亿公司还本付息。建设银行为了保证贷款的及时回收，要求北京天亿公司提供房地产作为抵押。北京天亿公司表示同意，并提出以价值30万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了20万元的贷款合同之后，又签订了抵押合同。该抵押合同约定，被告北京天亿公司对仓库用房享有权处分，若被告北京天亿公司到期不能偿还上述贷款本息时，原告建设银行可以将抵押物拍卖，并将从拍卖所得的价款中优先受偿银行的贷款。抵押合同签订后，原告建设银行没有要求被告北京天亿公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双方也未向任何部门办理抵押登记手续。 第七页，共四十二页。 2006年3月12日，被告北京天亿公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的正常经营，被告北京天亿公司与第三人张天虹签订《房屋买卖合同》，以