房地产开发成本构成与控制.pptVIP

第一招 将心比心 谈判最忌以己方观点，需索无度，应从对方的角度出发，将心比心，合作的最后达成一定是兼顾双方利益的，比如开封锦绣皇城项目合作洽淡。 　　 第二招 突出优势 对于对方立场、观点都有初步的认知后，再将自己在此次谈判事项中所占有的优、劣势及对方的优、劣势，进行严密周详的列举，尤其要将己方优势，不管大小新旧，应全盘列出，以作为谈判筹码。而己方劣势，当然也要注意，以免仓促迎敌，被对方攻得体无完肤，比如驻马店项目洽谈。 　　 　　 　　 第三十一页，共三十六页。 第三招 模拟演习 就是将各种可能发生的状况，预先模拟，以免实际遭遇时人慌马乱，难以主控战局。在了解优、劣后，就要假想各种可能发生的状况，预作策划行动方案。小至谈判座位的摆放都要详加模拟，如彭总带领洽谈中泰二期项目，各有分工。 第四招 底线界清 通常，谈判时，双方都带攻击性，磨刀霍霍，跃跃欲试。双方只想到可以“获得多少”，却常常忽略要“付出多少”，忽略了谈判过程中己方要让步多少，方可皆大欢喜。所以，在谈判前，务必要把己方的底线界清：可让什么?要让多少?如何让?何时让?为何要让?先行理清，心中有效。否则，若对方咄咄逼人，己方束手无策任由对方宰割，那就失去了谈判的本意。比如正常的合同要点拉锯砍价 第三十二页，共三十六页。 第五招 了解对手 孙子兵法的“知己知彼，百战不殆”众所皆知。谈判前，了解对方谈判负责人的喜好，投其所好能尽快获得对方的好感。有助谈判达成。比如杨总带领洽谈的汝州项目，对方有留学经历；彭总带领洽谈的东方今典项目等等，每一次都应尽可能的多了解对手资料 。 　　 第六招 要有耐心 古语有云：“病急乱投医”。故在谈判中要时刻暗诵默念“戒急戒躁”，尤其在剑拔弩张、激烈火爆之际，更要遵行。因为，谈判中常有耐久战要打，据传当年李鹏当选传；中泰二期，。 第三十三页，共三十六页。 第七招 随机应变 战场状况，瞬息万变，谈判桌上需随机应变。虽说诸葛亮神机妙算，但人算不如天算，总有考虑欠周、失算之处。谈判时，出现对手突有神来一笔，超出己方假设状况，己方人员一定要会随机应变，见招拆招。实在无法招架，手忙脚乱时，先施缓兵之计，再图谋对策，以免当机立“断”——断了自己的后路。 　　 第八招 埋下契机 双方若不能达成相当程度的圆满结果，谈判面临破裂之际，也无需逞一时口舌之快，伤了双方和气。双方若是撕破脸，以后要达成再谈判的境界，虽非不可能，但也要颇费周章，好事多磨了。买卖不成仁义在，双方好聚好散，好为下回谈判圆满，埋下契机，如开封锦绣项目。 第三十四页，共三十六页。 谢谢聆听 第三十五页，共三十六页。 内容总结 房地产开发成本构成与控制。简单的公式是——。而地块形状与容积率的关系个人总结如下——。4、勘查、设计（施工图）监理等。营销代理费主要有营销代理和广告两项费用，约3%左右。营业税+大修基金+所得税。宗地的形状及其周边环境决定容积率，容积率直接影响楼面地价。因此在买地时应该综合考虑能建多少房子，而且也要求将来小区的环境也不错。个人认为，建安成本的控制要“过五关”——。现场管理更难，比如一些图纸上没有的东西要进行“签单”，这个过程也很难直接控制。外墙面积一般约为建筑面积的1/3（可作为外墙贴砖面积估算的依据）。多层不小于8米，而小高层和高层不小于13米。初次见开发商需配“三把刀”——。谢谢聆听 第三十六页，共三十六页。 * 房地产开发成本构成与控制 第一页，共三十六页。 第一部分 房地产开发成本构成 第二部分 房地产开发成本控制 第三部分 建筑设计常识与诀窍 第四部分 前期谈判实战经验谈 讲 义 提 纲 第二页，共三十六页。 第一部分 房地产开发成本构成 第三页，共三十六页。 房地产开发成本主要由以下九个方面构成： 概论：房地产开发成本构成 土地成本 营业税金 建安造价 行政事业收费 企业管理费用 财务费用 营销费用 勘察设计监理 配套设施 第四页，共三十六页。 产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。 第五页，共三十六页。 地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是—— 1、土地成本 举例： 地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡； 地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/㎡。 楼面地价 = 地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率 第六页，共三十六页。 容积率经验系数 多层容积率约1.5左右 （最大不能超过2，超过2的也有，