房地产开发企业税收讲解.pptVIP

* 四、合作建造开发产品的税务处理 （一）定义 （二）分配开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理 第九十四页，共一百七十二页。 * （一）定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建造开发产品。 第九十五页，共一百七十二页。 * （二）分配开发产品的税务处理 ○收入确认的时点：首次分配开发产品时 ○收入确认的范围：应分开发产品 ○两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额转作预售收入 第九十六页，共一百七十二页。 * （三）分配利润的税务处理 ○ 开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分 配该项目的利润 ○投资方取得利润视同取得股息、红利 ○开发企业接受的投资额不负担成本费用 第九十七页，共一百七十二页。 * 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 第九十八页，共一百七十二页。 * （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 ○ 投出方涉及的税务处理 ◎收入确认的时点：首次取得开发产品时 ◎收入确认的范围：应取得的开发产品 ◎经济业务分解为两部分 转让土地使用权 购入开发产品 第九十九页，共一百七十二页。 * ○接受方涉及的税务处理 ◎收入确认的时点：首次分出开发产品 ◎收入确认的范围：应分出的开发产品 ◎开发项目成本的确认 购入土地使用权价格 第一百页，共一百七十二页。 * （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 ○投出方的税务处理 ◎税务处理时点：投资交易发生时 ◎税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务 第一百零一页，共一百七十二页。 * ○接受方的税务处理 ◎税务处理时点：投资交易发生时 ◎税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本 第一百零二页，共一百七十二页。 * （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 ○投出方的税务处理 ◎税务处理时点：投资交易发生时 ◎税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务 第一百零三页，共一百七十二页。 * （一）视同销售的范围 （二）视同销售收入的确认方法 六、开发产品视同销售行为税务处理 第一百零四页，共一百七十二页。 * （一）视同销售的范围 ○具体项目 ○视同销售确认时点 ◎开发产品所有权或使用权转移时 ◎实际取得利益权利时 第一百零五页，共一百七十二页。 * （二）视同销售收入的确认方法 ○本企业近期同类开发产品销售价格 ○参照当地同类开发产品市场公允价值 ○按开发产品的成本利润率 成本利润率不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定 第一百零六页，共一百七十二页。 * 七、代建工程和提供劳务的税务处理 （一）收入确认原则 （二）完工百分比法 （三）相关收入 第一百零七页，共一百七十二页。 * （一）收入确认原则 代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 第一百零八页，共一百七十二页。 * （二）完工百分比法 ○ 定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用 ○完工进度的确定 ◎累计实际发生的合同成本占合同预计总成本比例 ◎已经完成的合同工作量占合同预计总工作量比例 ◎测量已完成合同工作量 第一百零九页，共一百七十二页。 * （三）相关收入 开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现 第一百一十页，共一百七十二页。 * 八、开发产品成本、费用的扣除 （一）成本费用扣除的原则 （二）成本费用扣除的主要项目 第一百一十一页，共一百七十二页。 * （一）成本费用扣除原则 ○权责发生制原则 ○合理性原则 ○配比原则 ○真实性原则 ○合法性原则 ○及时性原则 第一百一十二页，共