房地产企业的相关税收政策.pptVIP

如： 销售一主要产品捆绑一其他产品； 加油站附送矿泉水、餐纸巾等； 旅游公司给附送旅行袋，矿泉水等； 某策划公司收取50万元组织策划一 大型晚会，但要附送一批礼品； 销售产品赠送礼品； 售商品房送空调、家具等； 第三十一页，共七十页。 某海鲜酒家在客人用餐的同时提供演唱娱乐服务； 移动、网通公司入网或预存话费送电话与积分，再根据积分高低送礼品等； 销售产品附送安装或提供劳务售商品（如餐饮业出售商品等） 第三十二页，共七十页。 二、关于房地产企业相关税收政策 1）关于房地产企业代收代缴相关税费问题 国税发【2006】31号文颁发前后的区别 （以房地产企业所开具的发票是否包括或房价内是否包括代收代缴税费来判断其是否属价外费用） 第三十三页，共七十页。 注意区别具有物业管理资质企业的代收代缴费用 2）关于房地产企业收取的“诚意金”问题 “诚意金”与“订金”问题 “诚意金”在何时承担纳税义务？ 第三十四页，共七十页。 3）关于房地产开发企业“计税毛利率”的确定问题 视开发项目位于不同的区域而定： 省级、直辖、计划单列城市（含郊区） 不低于20％ 地级市（含郊区） 不低于 15％ 其他地区 不低于 10％ （计算预缴所得税时可扣减期间费用与营业税金及附加） （另外、经济适用房按3％计算） 第三十五页，共七十页。 4）关于房地产开发企业“视同销售”问题 以下行为将被认定为“视同销售” *将开发产品转作固定资产（注意国税发（2006）31号文第二条第五款第5点的规定－相关链接财税【2003】16号文）。 第三十六页，共七十页。 区别“将开发产品转作经营性资产”（国税发【2003】83号文）已废止 *将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、偿债、换取货币性资产等。 第三十七页，共七十页。 5、收入确认问题 开发产品收入确认应注意的问题： 区分预售收入与实际销售收入 开发产品未完工（或未符合实际销售收入确认条件的）取得预售房款确认为预售收入，并按计税毛利率计算预缴的所得税； 第三十八页，共七十页。 开发产品完工并销售后（符合实际销售收入确认条件，如买方已验收）确认实际销售收入，并结算计税成本，确定应缴的所得税，对预缴的所得税进行调整（纳税年度终了时必须进行调整） 第三十九页，共七十页。 注意实际销售收入的确认不以： 是否收取房款 是否开出销售发票 是否已完工 完工百分比（代建工程除外） 作为确认条件。 第四十页，共七十页。 6）关于开发成本 必须区分： 开发产品的会计成本与计税成本 已售开发产品与未售开发产品的计税成本 （计税成本费用强调“实际发生”或“真实发生”的并已取得“合法凭证”）－房地产开发企业应提高财务管理水平 计税成本的计算必须按已售面积与单位建造成本确定。 （这一规定产生的影响是什么？－房地产开发企业大幅度的隐瞒利润） 第四十一页，共七十页。 7）关于土地增值税问题 财税（2006）21号文、2007年1月17日推出的土地增值税管理规定的规定 A、已售面积达到可售面积85％或未达85％但已出租、自用的税务机关可以要求房地产开发企业清算土地增值税；整体转让（无是否竣工），已取得预售许可证达三年的均要求清算土地增值税。 第四十二页，共七十页。 B、以土地或房地产投资入股的不能享收免土地增值税的优惠； 穗地税发（2005）106号文的规定 确定了土地增值税的预征率 制定了土地增值税清算与结算的相关规定 第四十三页，共七十页。 8）其他涉税问题 *甲供料问题（甲方采购钢材、水泥与采购铝合金窗、钢架结构件等的区别；相关发票如何处理） 区别以清包工形式提供装饰劳务的情况。财税【2006】114号文 第四十四页，共七十页。 *利息问题（金融机构借入与非金融机构借入） *合作建房问题 以土地使用权投入与货币资金投入；关注实质重于形式的问题 *配套设施问题 国税发（2006）31号文 第四十五页，共七十页。 三、关于年度税收征管新动态及案例分析 “十一五”期间国家税务总局税收征管的总体原则是“严征管、宽税基、简税制、低税率”主要表现： 1、 通过推行“纳税评估”、强化税收征管和稽查； 第四十六页，共七十页。 税务机关将逐步建立和完善税收评估体系，制定相应的税收评估指标，通过