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　3.4.2　折旧计算 　　　建筑物折旧的计算有三种基本方法，即耐用年限法、实际观察法和综合法。 (1)　耐用年限法 　　　耐用年限法是源于会计成本中的一种折旧计算思路，将建筑物的重置价格按一定的方法分摊到其耐用年限内。 　　　按分摊方法的不同，耐用年限法又可分为定额法（直线法）、定率法（余额递减法）、偿还基金法、年数合计法等。估价实务中，定额法应用最多，在此仅介绍定额折旧法。 第三十页，共五十一页。 　　　定额法是假定在建筑物耐用年限内各年的价值损额均相等的一种折旧方法。 　　　 计算公式为： 年折旧额＝（重置价格-残值）/耐用年限 　　　　＝重置价格（1-残值率）/耐用年限 建筑物的累计折旧额＝年折旧额×已经使用年数 估价时点的价值＝重置价格-累计折旧总额 　 第三十一页，共五十一页。 例.　某一建筑物，建筑总面积为100m2，竣工年数为10年，单位建筑面积的重置成本为500元/m2，耐用年限30年，残值率为5％，试用定额折旧法（直线折旧法）计算建筑物的年折旧额，折旧总额，并估计其现值。 　 　年折旧额＝100×500×（1-5％）/30＝1583.33（元） 　折旧总额＝1583.33×10＝15833.30（元） 　建筑物现值＝100×500-15833.30＝34166.7（元） 第三十二页，共五十一页。 　　(2)　实际观察法 　　　实际观察法是通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断其价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度或成新率。 　　　要求估价人员具有扎实的建筑物鉴定技术和丰富的估价实务经验。 第三十三页，共五十一页。 　　根据我国原城乡建设环境保护部发布的《房屋等级评定标准》和《经租房屋清产估价原则》，根据建筑物的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为： 　　　　　　　　　　　　　成新度 　 ?完好房　　　　　　　十、九、八成 　 ?基本完好房　　　　　　七、六成 　 ?一般损坏房　　　　　　五、四成 　 ?严重损坏房　　　　　　三成以下 　 ?危险房五类　　　　　　三成以下 第三十四页，共五十一页。 　例.　某套住宅重置价格为30万元，经对其结构、装修、设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新度为八成，该套住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线不足，水电管线都为明排列。试估算其现值。 　　　该住宅考虑了自然因素损耗后的成新度为八成。社会因素引起的损耗，经分析和估测，在现成新度的基础上再作10％的减价修正，即80％×（1-10％）＝72％，于是， 　　　该套住宅的现值＝30×72％＝21.6（万元） 　 第三十五页，共五十一页。 　　(3)　综合法 　　　耐用年限法客观，但机械；实际观察法存在较大的主观性，需要估价人员丰富的建筑物评价知识和经验。在实际估价实务中，通常把上面两种方法结合起来，综合测算，这就是综合法。 　　　建筑物有主楼、群楼之分，主体和附属设备之分，计算折旧时，分别对待，综合运用。 第三十六页，共五十一页。 * 第3章 成本法 目的和要求：了解现行房地产价格的构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准；熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重置成本；掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。 内容：成本法的基本原理，房地产价格构成，成本法的基本公式，重置成本构成，建筑物折旧，现行房屋评定等级标准，成本法总结和运用实例。 第一页，共五十一页。 重点与难点：成本法的基本原理、重置价格的构成和计算，成本法基本公式和建筑物折旧。 第二页，共五十一页。 3.1·基本原理 3.1.1　概念 　　成本法（cost approach），是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时点一定产权状态下价格的一种方法。 　　 　　这里的成本和会计成本不同。 第三页，共五十一页。 3.1.2　理论依据 　　　劳动价值论－－－商品的价格依据其生产必要的成本。 第四页，共五十一页。 3.1.3　估价公式 1）新开发的土地 　土地价格（熟地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋正常利税＋土地增值收益 2）新开发房地产 　房地产价格＝土地价格＋建筑物建造费用＋正常利税 第五页，共五十一页。 3）旧有房地产 　房地产价格＝土地价格＋建筑物现值 　　　　　　＝土地价格＋建筑物重置价　　　　　　格-累计折旧 　　或　　　＝土地价格＋建筑物重置价　　　　　　格×成新度　 第六页，共五十一页。 3.1.4　方法特点与适用范围 1）方法特点 　成本不等于价格 　不一定符合最有效使用原则 2）适用范围 第七页，共五十一页。 3.2　土地价格 3.2.1　土