房地产法绪论与房地产开发法律制度.pptVIP

 3.房地产法律关系的内容 (1)房地产权利 见书P21 物权与债权之分、绝对权与相对权、请求权与形成权、主权利与从权利 (2)房地产义务. 没有无义务的权利，也没有无权利的义务。 --------马克思 第三十页，共七十六页。 四、房地产法律关系的产生、变更、消灭 （1）法律事件如雪灾、地震 （2）法律行为 第三十一页，共七十六页。 请问：同学们对《房地产法》课程的学习有何要求和建议？ 第三十二页，共七十六页。 第三十三页，共七十六页。 第四章房地产开发法律制度 第一节房地产企业设立与资质等级管理 第二节房地产开发流程及相关法律规范 第三十四页，共七十六页。 没有房地产就没有新中国，没有房地产就没有新中国。房地产，它辛劳占耕地；房地产，它一心谋暴利。它指给了富豪圈钱的门路，它引导政府走向豪奢。它坚持了疯涨八年多，它改善了官员的生活；它构建了升官GDP，它收取了税费好处多。没有房地产就没有新中国，没有房地产就没有新中国！ 第三十五页，共七十六页。 第一节房地产企业设立与资质等级管理 一、企业设立的条件 见书P113 企业是以营利为目的的经济组织 讨论：房地产企业是否应流着道德血液？ 企业的分类：有限责任公司、股份有限公司 二、资质等级及经营范围 见书P118 一级资质、二级资质、三级资质 第三十六页，共七十六页。 第二节房地产开发流程及相关法律规范 一、投资决策阶段 二、前期工作阶段 三、建设阶段 四、租售阶段 第三十七页，共七十六页。 一、投资决策阶段 1、可研的内容 2、可研的作用 3、可研的依据 4、可研的审批 第三十八页，共七十六页。 二、前期工作阶段 1、勘察与设计 （1）规划许可 （2）人防设施审查 （3）消防审查 （4）市政公用设施安全审查 （5）河道管理方案设计审查 （6）文物保护事项审查 （7）防震、防雷等审查 第三十九页，共七十六页。 市政府、市规划局和市防汛办共同分担1亿多元损失 第四十页，共七十六页。 三、建设阶段 （一）发包承包 1、发包承包的内容 （1）可研 （2）勘察设计 （3）材料与设备采购 （4）施工 （5）监理 （6）项目管理 第四十一页，共七十六页。 2、发包承包的分类 第四十二页，共七十六页。 平行发包模式 第四十三页，共七十六页。 发包行为规范 1、应发包给合格的承包人 例：某公司将办公楼的修建工程承包给王某（无建筑资质），王某在主体工程竣工后又将装饰工程交给李某组织施工。李某组织胡某等人进行施工。胡某在施工过程中不慎从楼上摔下达七级伤残， 问：此案中有哪些法律关系？发包人、王某李某是否应承担责任？  第四十四页，共七十六页。 最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第十一条： 雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。 第四十五页，共七十六页。 2、禁止肢解发包 （1）概念 指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。” （2）法律后果 建设单位将建设工程肢解发包的，责令改正，处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款;对全部或者部分使用国有资金的项目,并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。” 第四十六页，共七十六页。 肢解发包案例 某房地产公司与某施工企业签订总包合同，施工内容包括：桩基、围护等土建和室内电话排管、排线等安装工程，但又在合同中约定，大部分安装工程和一部分土建工程可以指定分包，分包违约，总包违约，总包可收2%的配合费，后房地产公司将24项工程另行发包：“铝合金门窗、铸铁栏杆、防水卷材、保温工程、防火防盗门、消防室内立管、大理石、伸缩缝不锈钢板、屋顶水箱、污水处理池、底层公用部位地砖、下水道、绿化、配电箱、小区道路。 第四十七页，共七十六页。 如何理解应当由一个承包商完成的建设工程 1、理解项目的构成 （由大到小）： 单项工程、 单位工程 、分部工程、 分项工程。 2、了解各地的不同规定 上海：设计业务最小的发包单位为单项工程、施工业务最小的发包单位为单位工程 第四十八页，共七十六页。 单项工程由单位工程组成，是具有独立的设计文件，在竣工后可以独立发挥效益或生产能力的独立工程。如：一个仓库、一幢住宅。 单位工程是不能独立发挥生产能力的，但有独立的施工组织设计和图纸的工程。如：土建工程、安装工程。 分部工程：按工程的种类或主要部位将单位工程划分为分部工程。如：基础工程、主体工程、电气工程、通风工程等 分项工程：按不同的施工方法、构造及规格将分部工程划分为