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天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告 V3版 第一页，共三十九页。 前言 房地产公司是一家在中远房地产紧密领导下的具有独立的项目开发能力的房地产开发项目公司，经过2001年8月由中远房地产引入香港中远国际的投资之后，重组成为更具实力与竞争力的合资企业，因此，房地产公司应朝着专业房地产开发公司发展，在日趋激烈的北京房地产竞争中以优秀的业绩与管理规范满足董事会以及香港上市公司股东的要求。 为了促使公司从单项目公司向专业化公司转变，房地产需要建立自己的业务发展体系，保证持续的项目来源，建立新的公司技能和资源平台，而建立新竞争力的保障是建立新的组织和相应的核心业务流程及完善的考核激励体系。 按照国际优秀公司的管理流程，房地产运营层应在2001年年终之前向董事会提交2002年年度计划及3年的战略规划。本报告作为房地产公司的三年战略规划初稿，尚需房地产运营层讨论定稿。 第二页，共三十九页。 目录 房地产公司三年发展战略 愿景 三年规划 技能及资源 行动计划 附录 第三页，共三十九页。 房地产公司愿景 房地产公司将以人性化、个性化的居住理念为核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业，服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地产界最专业、赢利水平最高的房地产开发企业之一。 第四页，共三十九页。 房地产公司的理念 “朝气、创新、可靠” 第五页，共三十九页。 房地产公司理念 房地产公司理念 朝气 创新 可靠 以客户需求为一切的出发点，进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新 应变能力强 对内 对外 员工有激情、充满活力 员工队伍保持年轻化 与合作伙伴合作充满激情 对客户需求迅速反应，服务热情 房子带有进取的性格，对外宣传体现朝气 不断提供时尚、领导潮流的产品 员工之间有信任、可靠、有职业精神 按时、按质、按量完成工作 提供稳定性、高质量的产品 公司对合作伙伴的诚信 第六页，共三十九页。 目录 房地产公司三年发展战略 愿景 三年规划 技能及资源 行动计划 附录 第七页，共三十九页。 房地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证 因素 盈利年保证 风险控制 项目规模保证 方法 依靠滚动开发优秀、高回报率的单个项目，因固定较低，市场细分更精密，市场定位更准确，从而保证良好的销售速度，产生较高的盈利水平 工程：保证质量，控制工期、方法（有实力的施工单位、监理单位，招投标方式选用建安产品 销售：销售率控制应对方法 依靠自身寻找及中远房地产提供项目来源 第八页，共三十九页。 房地产公司战略总体规划 优秀、高回报率的单项目公司 5亿资金 12%ROI 中期：2年 近期：1年 最高回报率的项目型专业公司 2－3个项目 12%以上的ROI 30万平方米以上开发规模 优秀、高回报率的多项目公司 2个项目 12%以上的ROI 30万平方米开发规模 长期：3－5年 第九页，共三十九页。 房地产公司的战略陈述 房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队，在北京日趋激烈的房地产竞争环境中，能够不断采用创新营销理念，大胆采用新工艺流程、新生产方法，在市场中总是领先竞争对手一小步，在超越对手的过程中不断超越自我，发现公司创新所带来的利润增长点，在3—5年内发展成在北京地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。 第十页，共三十九页。 房地产在未来几年将继续定位于中、高档住宅市场 类型 房地产公司现状 未来3—5年 未来5—8年 豪宅（售价10000元/平方米以上） 高档/准高档（售价8000—10000元/平方米） 普通住宅（售价6000—8000元/平方米） 平价房（售价4000元/平方米以下） 50% 70% 60% 10% 30% 30% 50% 第十一页，共三十九页。 房地产定位于中、高档住宅市场的理由 原因 资本实力 竞争的要求 5—10亿资金 房地产的现状 现有5亿，未来有10亿 品牌 股东的要求 具有很好的可信任度 是中远的下属企业 高投资回报率 12%的回报率 项目档次 低档次项目：土地取得成本、建筑安装成本、开发税费刚性较强，ROI低 高档次项目：地段较好、建筑档次/环境质量优秀，产生更高的附加值，售价高，因而ROI较高 房地产开发的项目规模不高于15万/平方米，属中小规模，更适于采用中、高档市场定位，以保证整体利润回报 第十二页，共三十九页。 公司将不进行上下游整合，而集中资源于专业的住宅开发经营 可能的整合方向： 设计公司 销售代理公司 物业公司 建筑商 公寓酒店 房地产下5年不会涉足 第十三页，共三十九页。 未来3年之内房地产将仅集