房地产融资中的税务分析与筹划.pptVIP

房地产企业股权重组的税务分析与筹划（续） 进行房地产企业股权重组的税收筹划须考虑以下几个方面： 资产转让损益的确认与否对所得税负的影响（一般重组或特殊重组） 资产计价的税务处理对所得税负的影响（原账面净值或评估价值） 亏损弥补的处理对所得税负的影响（以前年度的亏损是否可以继续结转） * 第二十页，共三十七页。 房地产企业股权重组的税收筹划（续） 房地产企业股权重组后税收事项的继承 房地产企业股权重组一般不需经清算程序，合并或兼并各方的债权、债务由合并后的存续企业或新设企业承继。 纳税人的认定 减免税优惠的处理 * 第二十一页，共三十七页。 不同形式房地产融资的税务分析与筹划 房地产信托融资的税务分析与筹划 * 第二十二页，共三十七页。 房地产信托投资基金简介 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,REITs），其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将经营房地产的收入以及房地产增殖所产生的收益以派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 在运作模式上，房地产信托投资基金和证券投资基金本质上完全一致。 由于房地产投资管理中需要对房地产装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构中还安排了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投房产的价值估值，以公允的反映基金的净值）等服务机构。 由于投资标的（房地产项目）不易变现，难以应付赎回，因此，REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所集中交易。 * 第二十三页，共三十七页。 房地产信托的基本运作流程 * 经营性物业 资产池 REITs 投资者 信托发行 筛选组合 结构安排 REITs发起人将其所有的可产生持续现金流的经营性物业经过筛选组合形成资产池，然后设立REITs，通过信托公司向投资者进行发行，投资者凭借持有的REITs 份额，享受资产池带来的收益。 第二十四页，共三十七页。 房地产信托的交易结构 * ⑦支付收益? ??? ②以其持有的财产及经营收益权设立信托 银行理财资金 特定资产收益权信托计划 规模:X亿元 委托人公司 上海XX房地产有限公司 物业 持有并经营 ①20年财产及经营收益权转让 ③投资信托受益权 ⑨溢价回购 ⑤抵押给信托 托管 银行 设立、管理 信托公司（受托人） ④签订回购协议?? ⑦支付收益 第二十五页，共三十七页。 房地产信托的交易结构（续） * 委托人公司与上海xx房地产发展有限公司签订《财产及经营收益权转让合同》及《资产处置合同》,从而取得物业项目的财产及经营收益权。 委托人将物业项目所产生的财产及经营收益权（即信托财产）委托给信托公司（受托人），设立金额最高不超过x亿元，期限最长不超过X个月的财产（权利）收益权信托计划。 银行私人银行理财资金投资于该信托计划，成为信托计划受益权持有人。 xx房地产公司与信托公司签订《回购合同》，回购物业项目所产生的财产及经营收益权。 xx房地产公司将本项目对应物业抵押给信托计划为回购合同做担保。 委托人公司为xx房地产公司上述回购义务作保证担保。 由于委托人公司将本项目经营收益权的收益权转让给了本信托计划，则委托人公司与本信托计划及xx房地产公司约定，每期信托计划收益由xx房地产公司直接支付给信托计划。每期信托计划收益的兑付日前7个工作日，xx房地产公司应确保租金收款专户中的余额不低于当期信托计划兑付金额。 xx房地产公司承诺通过差额补足方式确保按年支付收益及本金（信托计划成立满三年后，xx房地产公司有权以溢价回购方式提前终止信托计划）。 xx房地产公司溢价回购信托计划持有的收益权或补足信托计划预期收益实现投资人退出。 第二十六页，共三十七页。 房地产融资中的税务分析与筹划 2014年9月 中税咨询集团 上海办公室 第一页，共三十七页。 目录 不同房地产融资形式的税务分析与筹划 房地产投资入股 房地产经营租赁 房地产售后回租 房地产无偿划转 房地产企业股权重组 房地产信托 关于我们 我们的服务 我们服务过的客户 * 第二页，共三十七页。 * 1.不同形式房地产融资的税务分析与筹划 第三页，共三十七页。 房地产投资入股的税务分析与筹划 * 不同形式房地产融资的税务分析与筹划 第四页，共三十七页。 房地产投资入股的税务分析与筹划 　 以房地产投资入股其他企业的行为，