房地产企业期间费用评估.pptVIP

总工发[2005]9号: A、凡依法建立工会组织的企业、事业单位以及其他组织，每月按照全部职工工资总额的2%向工会拨缴工会经费，并凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。工资总额按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》（1990年第1号令）颁布的标准执行，工资总额组成范围内的各种奖金、津贴和补贴等，均计算在内。 * * 河南省税务干部学校 第六十二页，共一百零三页。 B、《工会经费拨缴款专用收据》是由财政部、全国总工会统一监制和印制的收据，由工会系统统一管理。各级工会所需收据应到有经费拨缴关系的上一级工会财务部门领购。 C、对企业、事业单位以及其他组织没有取得《工会经费拨缴款专用收据》而在税前扣除的，税务部门按照现行税收有关规定在计算企业所得税时予以调整，并按照税收征管法的有关规定予以处理。 * * 河南省税务干部学校 第六十三页，共一百零三页。 5.职工教育经费 会计规定：计入 “管理费用”科目。 税收规定：实施条例42条规定 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 * * 河南省税务干部学校 第六十四页，共一百零三页。 评估结合文件 《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号） 第六十五页，共一百零三页。 国税发【2009】31号6.折旧费用 第二十四条? 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 第六十六页，共一百零三页。 本条含义 本条的含义是限制开发企业人为的限制固定资产和开发产品的界限，将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的目的。 对于企业是个两难的选择，根据国税发【2003】89号文件，如果企业自用的话要开始缴纳房产税，只有缴纳房产税1年以后才能在企业所得税前扣除折旧。 第六十七页，共一百零三页。 （三）财务费用 财务费用是企业筹集经营性资金而发生的费用。包括： 1.利息净支出； 2.汇兑损益； 3.金融机构手续费； 4.其他非资本化支出。 * * 河南省税务干部学校 第六十八页，共一百零三页。 1.利息净支出 （1）借款费用确认的基本原则。企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。（实施条例第37条） * * 河南省税务干部学校 第六十九页，共一百零三页。 * * 河南省税务干部学校 （2）利息支出扣除标准。企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： A、非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出； B、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。（实施条例第38条） 第七十页，共一百零三页。 国税发【2009】31号 第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 第七十一页，共一百零三页。 本条含义 规定了银行转贷不属于“资本弱化”的行为。 结合两个文件： 1.财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税【2008】121号） 2.国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复（国税函【2009】312号） 第七十二页，共一百零三页。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条取得土地使用权所支付的金额 、开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。 　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条取得土地使用权所支付的金额 、房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。 　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 土地增值税暂行条例实施细则 第