房地产金融第二章房地产金融基本知识.pptVIP

第三节 资金时间价值及相关概念 二、资金等值与现金流量图 （二）现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 以横轴为时间轴，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 注意：为了简化计算，公认的习惯是将现金流量的代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 第三十一页，共六十五页。 第三节 资金时间价值及相关概念 二、资金等值与现金流量图 （二）现金流量图 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。 0 1 2 3 4 5 - + 现金流量 第1个计息周期 第5个计息周期 P F A1 第三十二页，共六十五页。 1 2 3 4 5 R1 R2 I 房地产开发投资的现金流量图 0 1 2 3 n-1 n r1 0 I r2 r3 rn-1 rn 房地产出租经营投资的现金流量图 第三十三页，共六十五页。 第三节 资金时间价值及相关概念 二、资金等值与现金流量图 （三）收益率 收益率是一个投资回报率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力（通常为某年的收益或收入与投资之比）。 利息率是指借贷资本而不是权益资本的收益率。 折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。 第三十四页，共六十五页。 第三节 资金时间价值及相关概念 二、资金等值与现金流量图 （三）收益率 内部收益率代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。一项投资的内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于当前所投入资本价值的收益率。 Ci——现金流入量；Co ——现金流出量；(Ci－Co)t ——项目在t年的净现金流量；t=0——项目开始的时间点；n——计算期。 第三十五页，共六十五页。 第三节 资金时间价值及相关概念 二、资金等值与现金流量图 （三）收益率 全部投资收益率反映的是所投入的全部资本的收益水平。事实上，全部投资收益率是权益资本收益率和借贷资本收益率（或抵押贷款利率）的加权平均。 Y0=M×rM＋(1－M)YE Y0——全部投资收益率；M ——贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率；rM ——抵押贷款利率；YE ——自有资金所要求的收益率，即权益资本收益率。 第三十六页，共六十五页。 第三节 资金时间价值及相关概念 二、资金等值与现金流量图 （三）收益率 权益投资收益率是投资者投入的自有资本或自有资金的收益水平。 而借贷资本的回报率通常指利息率 YE=(Y0－M×rM)/(1－M) 第三十七页，共六十五页。 第四节 担保融资 一、担保与反担保 （一）担保及担保形式 担保是指以债务人或者第三人的特定财产，抑或特定人的信用作为债权的担保，以保障特定的债权得以实现的行为。 担保的形式主要有五种，即保证、抵押、质押、留置和定金。 担保贷款中的担保形式有保证、抵押和质押。 第三十八页，共六十五页。 第四节 担保融资 一、担保与反担保 （一）反担保 反担保是指担保人（第三人）为债务人向债权人提供担保时，由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度。 反担保所担保的是债权的实现，但其债权是反担保权人的追偿权，其设定的目的是保障保证人追偿权的实现，仅限于第三人为债务人向债权人提供担保。因此只有保证、抵押、质押才存在反担保形式。 第三十九页，共六十五页。 第四节 担保融资 （一）反担保 1、求偿保证 是指主债务人之外的保证人与担保人（反担保权人）约定，当担保人取得对债务人的追偿权而债务人不向其履行债务时，由保证人按照约定向担保人（反担保权人）履行债务或承担责任的反担保方式。 求偿担保的保证人必须由债务人以外的第三人充任，而不能由债务人自己充任。 第四十页，共六十五页。 第四节 担保融资 （一）反担保 2、求偿抵押 是指债务人或者其他人以其财产作抵押，确保第三人追偿权实现的一种担保，是债务人或其他人就其财产所设定的物权，其最为显著的标志是不转移标的物的占有权。 第四十一页，共六十五页。