地产项目营销推广策略研讨.pptVIP

5- - - 综合影响区域分析 5.1受蛋山北路影响 24套 5.2受蛋山南路影响 18套 注：黑色为套数 2 6 噪音影响 噪音影响 噪音影响 次入口 变电所 6 6 6 6 2 2 2 4 主入口 第十九页，共五十二页。 6 - - 景观分析 次入口 主入口 集中绿化 组团绿化 集中绿化 集中绿化 集中绿化 受到一期集中绿化、组团绿化辐射区域，视野开阔 第二十页，共五十二页。 总结 红郡一期为纯联排别墅社区，户型全部带地下室，产品附加值比例高； 2. 北入户南花园下沉式庭院地下室设计，采光好，具有独栋别墅有天有地专属领地 南入户北花园双车位地下室设计，地下室空间利用率大幅提升 4. 70%楼栋朝向较好，6栋朝向较差，较为突兀，价格影响较大 一期建筑间形成南北组团花园围合布局，主、次入口小区中心绿化景观集中，这些景观受益的户型数量较多； 6. 鉴于本项目土地属性的特征，一期可售区域均好性强，价差不宜过大。 第二十一页，共五十二页。 7- - - 综合分析结果 1 2 3 6 7 9 8 10 11 14 16 35 36 37 38 39 40 4 5 13 区域为好 区域为次好 区域为中 第二十二页，共五十二页。 推案原则 根据工程节点,以及客户积累量，分批分组团推案； 每批好、次好、中产品组合推案，客户含盖面广，保证去化率； 保留部分最佳位置最后推，以实现该区域价格提升。 08年推案节奏：长蓄短爆，稳步加推 客户积累 开盘 客户积累 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 加推 客户积累 加推 业绩冲刺 （加推时间根据客户积累情况调整） 第二十三页，共五十二页。 第二批 第一批：34套，中，次好与好三类产品均包含，以此作为价格测试。 第二批：40套，中，次好与好三类产品均包含，在保证流量的基础上提升价格，稳步实现价值。 第三批：38套，次好与好两类产品，通过位置较好区域来实现价格创高，为二标段整体提价树立价格支撑。 推盘方案一 第一批 第二批 第三批 产品 第一批 第二批 第三批 好 12套 18套 16套 次好 10套 18套 22套 中 12套 6套 方案一推盘优点： 三次推案，优质产品比例逐步上升，价格提升支持力度大； 推盘缺点： 首批“中”类产品较多，影响开盘销售率； 第二十四页，共五十二页。 方案一测算 08年第一批 08年第二批 08年第三批 推盘量 34 40+4余量 38+6余量 去化量 30 38 44 去化率 88% 86% 100% 销售均价元/（M2） 9000 （价格试水） 9500 （价格提升） 10000 （价格创高） 成交面积（M2） 7200 9120 10560 成交金额（万元） 6480 8664 10560 镇江万科红郡标一段：共计112套联排，总建面积约26880（不含地下室），按单套240平米计算。 以9000元标杆均价进行客户测试，根据客户测试结果最终制定开盘价格； 价格逐步提升，逐渐打破客户万元心理关口，为标二段打下价格基础。 预计标一段回笼资金2.57亿，成交均价：9562元/平方米； 第二十五页，共五十二页。 第一批：36套，中，次好与好三类产品均包含，以此作为价格测试。 第二批：50套，中，次好与好三类产品均包含，在保证流量的基础上提升价格，稳步实现价值。 第三批：26套，次好与好两类产品，通过位置较好区域来实现价格创高，为二标段整体提价树立价格支撑。 推盘方案二 产品 第一批 第二批 第三批 好 18套 18套 10套 次好 12套 20套 16套 中 6套 12套 第二批 推盘优点： 首批优质产品比例略高，易形成开盘热销； 推盘缺点： 第二批数量多，且次级产品比例多，影响第二批推盘价格提升幅度； 第二十六页，共五十二页。 方案二测算 08年第一批 08年第二批 08年第三批 推盘量 36 50+4余量 26+9余量 去化量 32 45 35 去化率 89% 83% 100% 销售均价元/（M2） 9000 （价格试水） 9500 （价格提升） 10000 （价格创高） 成交面积（M2） 7680 10800 8400 成交金额（万元） 6912 10260 8400 预计标一段回笼资金2.56亿，成交均价：9513元/平方米； 第二十七页，共五十二页。 推广策略 第二十八页，共五十二页。 面 活动策动 新闻舆论 在缺少现场实景的情况下，以“系列活动”的方式 通过话题式、研究式、活动报道等形式的软性文章推介红郡。可形成“万科专栏形式” 点 企业推介/高档社区直投/高端客户短信（银行、4S店、移动）/南京房房展会或万科会活动 打入高端圈层，引入