房地产评估成本法.pptVIP

房地产评估 ②分部分项法是假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构建或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的价格或成本后相加，来求取建筑物重新构建价格的方法。 第三十页，共六十一页。 房地产评估 第三十一页，共六十一页。 房地产评估 采取这种方法进行建筑物重新构建价格评估时，应该注意：首先，应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，如基础工程的计量单位通常是体积，墙面抹灰工程通常是面积，而楼梯栏杆工程的计量单位是米。其次，既不要漏项，也不能重复计算，以免造成测算不准。 第三十二页，共六十一页。 房地产评估 ③ 工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新构建该建筑物的材料、构配件、设备的种类和数量、工人时数，再调查这些部分的单位价格标准，最后两者相乘求和，来求取建筑物重新构建价格的方法。 这种方法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并需要其他专家如造价工程师、建筑工程师的参与，主要用于具有历史价值的建筑物重新构建价格的求取。 第三十三页，共六十一页。 房地产评估 第三十四页，共六十一页。 房地产评估 ④指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取估价对象重新构建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。 将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期的调整的方法相同。 p133 第三十五页，共六十一页。 第五节??????? 建筑物折旧 一、建筑物折旧的概念和原因 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。 实际估价中，建筑物的折旧包括3个方面： ①物质折旧 ②功能折旧 ③经济折旧 第三十六页，共六十一页。 【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。 【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元） 第三十七页，共六十一页。 ㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。 进一步可归纳为4个方面： ①自然经过的老朽 ②正常使用的磨损 ③意外的破坏损毁 ④延迟维修的损坏残存 第三十八页，共六十一页。 （1）自然经过的老化是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际经过年数正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区 （2）正常使用的磨损主要是指由人工使用引起的，它与建筑物使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物比工业用途的建筑物磨损要小。 第三十九页，共六十一页。 （3）意外破坏主要是指突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、雷击等，人为方面的原因有失火、碰撞等，这些损坏有可能进行修缮，但是会存在“内伤”。 （4）延迟维修的损坏是指由于没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或者提前损坏，如门窗有损坏，墙体和地面有裂缝等。 第四十页，共六十一页。 ㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。 功能缺乏是指建筑物没有其应该有的设备、部件、设施或系统等。如住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路，办公楼没有电梯、集中空调、宽带网络等。 第四十一页，共六十一页。 功能落后是指建筑物已有的部件、设备等标准低于现在的标准。以住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”，是指客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的房型；过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅相对而言就显得过时。 功能过剩是指建筑物已有的部件、设备等标准超过市场上要求而对房地产价值的贡献小于其成本。如某厂房要求的标准层高是5m，若有层高为6m的厂房在出售中，购买者要多花1m的成本，导致了功能过剩。 第四十二页，共六十一页。 ㈢经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。 不利因素可能是经济因素（如市场上的供求关系影响）、区位因素（如环境恶化、交通拥挤