房地产企业融资课件.pptVIP

房地产企业传统的融资政策障碍 当前的政策障碍： 1、房地产公司上市困难重重 2、商业房地产项目贷款仍然受到限制 3、一般房地产公司发债困难也较大 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松 第九十三页，共一百四十六页。 （二）房地产债券 四、房地产传统融资方式 第九十四页，共一百四十六页。 房地产债券 企业债券是 企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定 在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。 企业债券 代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系 债券持有人是企业的债权人 与股票一样，同属有价证券，可以自由转让 第九十五页，共一百四十六页。 房地产债券 房地产债券的意义在于： 房地产项目的开发周期一般在2~4或以上 房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理; 房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求 第九十六页，共一百四十六页。 企业债券管理 我国早在1987年就颁布了 《企业债券管理暂行条例》 但企业债市场一直停滞不前 长期以来 中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6% 房地产债券作为企业债券中的一个组成部分 近二十年来，发行债券的房地产企业也是屈指可数 第九十七页，共一百四十六页。 企业债券管理 我国房地产债券最先出现在1992年 1993~1998年上半年 政府禁止房地产企业通过股票和债券融资 受政策限制，其间房地产企业没有公开发行房地产债券 到1999年 债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。 第九十八页，共一百四十六页。 企业债券管理 2005年5月23日 国务院、央行于颁布《短期融资券管理办法》： 企业可发行一年期短期融资券，用于企业正常经营 在整个短期融资券发行过程中，需要律师及其他中介机构出具有关文件 第九十九页，共一百四十六页。 企业债券管理 根据中国央行的数据 2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。 到2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发行试点办法》之前： 国内市场并无真正意义的公司债券 债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用 第一百页，共一百四十六页。 房地产企业发行企业债 国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券： （1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行 （2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行 第一百零一页，共一百四十六页。 房地产企业发行企业债 2007年8月以来 一些公司等陆续发行了公司债券，房地产公司债融资有望改善其融资结构。 国内地产企业发行企业债情况： 万科企业（000002）于2007年~2008年发行59亿公司债券； 保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批； 招商地产发债融资80亿 第一百零二页，共一百四十六页。 房地产企业发行企业债 在海外有融资渠道的地产商已经“先行一步”发行债券了 2011年1~2月 碧桂园、恒大地产、合生创展等诸多地产商，先后进行了债券融资 其中： 碧桂园发行9亿美元（约59.4亿元人民币）的优先票据，每年利息11.125% 恒大地产发行55.5亿、3年期及37亿、5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿元 第一百零三页，共一百四十六页。 ③?通过买壳成为上市公司，由于股票的流动性有限，因此在并购中其股票并不 能像现金一样成为卖方普遍接受的硬通货。 第六十一页，共一百四十六页。 房地产金融市场成熟的标志 1、住房贷款以抵押贷款为主 位置固定、价值稳定。 2、筹资和贷款的方式多样。 （1）筹资方式 政策资金、储蓄 基金、股票、证券； （2）贷款方式 固定利率、变率； 固定期限、可展期； 不同还款方式 第六十二页，共一百四十六页。 房地产金融市场成熟的标志（续） 5、市场经济运行机制。 （3）科学决策机制。 信用评估方法 确定安全贷款额 贷款比例调整 利率标准确定等。 （4）呆坏账预警处理机制 呆账坏账的评估、揭露、示警。 第六十三页，共一百四十六页。 我国房地产金融市场的主要问题 1、房地产融资方式和金融产品少，资金来源单一 政策性资金（公积金）： 归集率不高，常被政府挪用。 “房管会决策，中心运作， 银行专户，财政监督” 责任不明 金融储蓄资金： 储蓄与贷款结构不对称。 第六十四页，共一百四十六页。 我国房地产金融市场的主要问题 2、贷款的过渡性。 贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款 （1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息 （2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。 （3）抵押贷款：方式比较单一 第六