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* 房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 崔世娟 第一页，共三十六页。 教材： 房地产投资分析，石海均主编， 大连理工大学出版社。 参考书： 房地产投资分析，潘蜀健等，高等教育出版社。 房地产投资决策分析，盖伦?E ?格里尔等著，龙胜平等译，上海人民出版社。 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第二页，共三十六页。 教学形式 双方相互交流、讨论 案例分析 大作业 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第三页，共三十六页。 课程内容安排 房地产分析概论 房地产投资三要素分析 房地产投资收益分析 房地产投资风险分析 房地产投资的成本分析 房地产投资的对象分析 房地产投资策略分析 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第四页，共三十六页。 第一章 房地产投资分析概论 第一节 房地产投资形成条件 相关概念 房地产:房屋建筑部分（房产）与建筑地块（地产）的统一体。 物业：单元性的房地产 房地产业：从事房屋、土地开发、经营管理及中介服务的独立行业。 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第五页，共三十六页。 房地产与其他工业品的区别 房地产位置的固定性 房地产的单一性 房地产的耐久性 房地产与其他行业的关系密切 房地产的增值性、保值性和相互影响性 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第六页，共三十六页。 我国房地产业的发展 1978年以前:无偿、无限期的行政划拨 以土地出让为特征的初级阶段 以商品房形成上市的发展阶段(90年以后） 房地产业的基本经济活动 城市土地开发 土地开发 地产市场的二个层次 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第七页，共三十六页。 新区开发 旧区开发 城市房产开发 房产开发 土地开发和房屋开发的一体化 房地产销售与物业经营 土地使用权有偿转让 房屋销售 物业经营 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第八页，共三十六页。 房地产中介服务 法律咨询 价格评估 经纪公司及经纪人 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第九页，共三十六页。 投资：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。 房地产投资 房地产投资目的 房地产投资的代价 房地产投资是房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第十页，共三十六页。 房地产投资的类型划分 按投资来源分 自有资金 银行资金 集资 利用外资 财政拨款 预收收入 承包商带资承包 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第十一页，共三十六页。 按投资对象分 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资 房地产中介服务投资 物业管理服务投资 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第十二页，共三十六页。 房地产投资形成的条件 投资者有投资房地产的愿望 投资者有可供投放的资金 投资者找到了投资机会 投资者有满意的预期回报 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第十三页，共三十六页。 第二节 房地产投资特征和原则 特征分析 优点 有形的投资 通货膨胀中的保值手段 易于融资性 具有优越税收收益 投资回报高 收益的多重性 房地产的非同质性 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第十四页，共三十六页。 缺点 投资量大，支出集中性强。 投资合作性强 投资回收期长 投资风险大 投资技巧性强 投资流动性差 投资的固定性 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第十五页，共三十六页。 房地产投资特征的意义 分析问题、解决问题、理论研究。 房地产投资原则 市场需求原则 近期需求：1-2年：实力弱，守业型 远期需求：〉2年：实力强，开拓型 主动需求：市场已提出需求 被动需求：引导市场消费需求 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第十六页，共三十六页。 准备充分：详细周密的可行性分析 投资规模程度 投资规模与回报率的关系 背靠大树原则 公共建设所到之处 政治经济信息 追随大投资者 风险收益适当 “一三法则” 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第十七页，共三十六页。 优化投资结构 风险大的项目与风险小的项目的比例关系 投资期长的项目与投资期短的项目的比例关系 投资额大的项目与投资额小的项目的比例关系 积极稳妥