房地产开发资金的筹集.pptVIP

* * 房地产开发与经营 第五章 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金筹集的基本概念 房地产开发资金的筹集方式 房地产开发资金筹集规划 第一页，共四十一页。 房地产开发与经营 第一节 房地产开发资金筹集的基本概念 一、房地产开发资金总额的构成 （一）自有资金 1.资本金 2.资本溢价 （二）借入资金 1.长期借款 2.流动资金借款 3.其他短期借款 第二页，共四十一页。 房地产开发与经营 二、资金筹集渠道与资金筹集方式 （一）资金筹集渠道 1.资金筹集渠道的含义 资金筹集渠道，是指筹集资金来源的方向和通道。 2.房地产开发资金筹集的渠道 (1) 自有资金 (2) 国内债务资金 (3) 国外债务资金 第三页，共四十一页。 房地产开发与经营 境外资金对内地房地产的加速涌入 第四页，共四十一页。 房地产开发与经营 （二）资金筹集方式 1.资金筹集方式的含义 筹集资金方式，是指筹集资金时所采用的具体形式。 2.房地产开发资金筹集的方式 (1) 吸收投资 (2) 发行股票 (3) 发行债券 (4) 向银行借款 第五页，共四十一页。 房地产开发与经营 三、长期资金筹集与短期资金筹集 （一）长期资金筹集 1.长期资金筹集的含义 长期资金指筹集使用期在一年以上，用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产的资金。 2.长期资金筹集的方式 长期资金主要通过直接投资、发行股票、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。 第六页，共四十一页。 房地产开发与经营 （二）短期资金筹集 1.短期资金筹集的含义 短期资金指筹集使用期在一年以内，用于企业日常经营活动中占用在流动资产上的资金。 2.短期资金筹集的方式 短期资金主要通过商业信用、银行短期借款等方式筹集。 第七页，共四十一页。 房地产开发与经营 四、直接筹集资金和间接筹集资金 （一）直接资金筹集 1.直接资金筹集的含义 2.直接资金筹集的方式 （二）间接资金筹集 1.间接资金筹集的含义 2.间接资金筹集的方式 第八页，共四十一页。 房地产开发与经营 五、资金成本与资本结构 （一）资本成本 1.资本成本的含义 2.资金成本的构成 （二）资本结构 1.资本结构的含义 2.资金结构的确定 第九页，共四十一页。 房地产开发与经营 六、财务风险与财务杠杆 （一）财务风险 1.房地产开发企业的财务风险含义 2.房地产开发企业的财务风险的分类 （二）财务杠杆 1.房地产开发企业的财务杠杆含义 2.财务杠杆系数 第十页，共四十一页。 房地产开发与经营 七、房地产开发企业筹集资金的目的和原则 （一）房地产开发企业筹集资金的目的 1.实现项目投资开发目标和企业发展目标 2.偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 （二）房地产开发企业筹集资金的原则 1.时机适当原则 2.安全性原则 3.经济性原则 4.可行性原则 5.盈利性原则 第十一页，共四十一页。 房地产开发与经营 第二节 房地产开发资金的筹集方式 一、向银行借款 （一）房地产开发企业向银行借款的种类 1.房地产开发企业流动资金贷款 2.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 3.房地产开发项目贷款 4.抵押贷款 第十二页，共四十一页。 房地产开发与经营 房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭概念之比较 房屋抵押贷款是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋抵押于贷款人，贷款人将一定数额的款项贷给借款人的行为。 购房抵押贷款是指购房人为了能从贷款人处贷得一定数额的款项，而将有权处分的财产或第三人将自己有权处分的财产抵押给贷款人，从而使购房人贷得相应款项的行为。 按揭则是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与开发商签订的住房买卖合同规定所规定的所有权益抵押给按揭银行，或将其与开发商签订的买卖合同所取得住房抵押给按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由开发商的一种市场行为的总称。 区别： 1、目的上；2、抵押物上；3、买卖合同以及担保合同标的物上。 第十三页，共四十一页。 房地产开发与经营 美国：房地产金融资金来源渠道多样性 保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司 第十四页，共四十一页。 房地产开发与经营 我国商业银行的作用 A：土地储备贷款； B：土地转让与开发贷款； C：房地产开发与建设贷款； D：个人住房贷款； E：土地出让金；