房地产项目营销实操策划案.pptVIP

销售阶段 预热期 07年8--9月 开盘期 07年10--11月 强销期 07年12—08年2月 持续期 08年3--5月 尾盘期 07年6--8月 销售目标 积累意向客户200人 25% 35% 25% 15% 销售均价 收取订金每人2万元 起价:3400 均价:3680 均价:3980 均价:4100 均价:4000 销售面积 0 11947㎡ 16726㎡ 11947㎡ 7168㎡ 回款金额 收取订金约400万元左右 4397万元 6657万元 4898万元 2867万元 说明:本回款计划中所指销售物业为对外销售的住宅部分，面积为50438 ㎡ ,沿街商业群楼、车位不计入销售回款计划中。以上回款计划中不考虑按揭客户之银行放款拖延因素在内。 销售回款计划 六、营销操控 第五十一页，共七十四页。 优异的产品优势； 职业操盘手成熟稳健灵活多变的操盘； 专业敬业的销售团队扎根长沙打拼多年，经验丰富； 多年的市场基础，丰富的客源积累，强大的营销网络； 风险共担，阶段递进式代理费结算方式； 强大的策划力与执行力，使品牌炒作一波接一波，品牌升温，楼盘热卖 。 营销保障策略 六、营销操控 第五十二页，共七十四页。 第三部分 研判篇 第十九页，共七十四页。 省府板块，区域价值突出，项目正处在省府片区发展的核心区域，板块行政中心的形成，带动项目价值提升； 区域市政配套的不断改善，居住环境将得到改善； 相比同期市场房地产项目规模较小，销售周期相对较短。； 户型特点突出，户型居住舒适度极佳。 一、项目优势（STRENGTH） 第二十页，共七十四页。 区域内周边环境为开发区域，无论景观和建筑，形象欠佳； 区域内配套设施缺乏，居住与生活都有很大的不便利性； 公交系统不够完善与发达，出行方式较为单一； 项目的园林规划设计上无显著的特点，无法通过园林来提升项目形象，影响项目整体形象。 项目户型面积偏大，销售总价较高，势必形成购买群体范围较小趋势。 项目离主干道有一定距离，与长沙市的中心区域较远，交通不方便。 二、项目劣势(WEAKNESS) 第二十一页，共七十四页。 三、项目机会(OPPORTUNITY) 切合市场的营销方式，准确的项目定位，项目高品质的宣传引导； 项目整体包装及营销推广大有可为，能强调项目特点，突出优势，吸引市场目光。 为项目引入现代化高尚生活因素，将大力提升项目居住品质； 在项目环境和品质上下功夫，细部体现价值提升市场价值； 专业营销代理公司的介入，卓越的客户掌控能力，加速销售进程； 第二十二页，共七十四页。 四、项目威胁(THREATS) 长沙房地产市场局部泡沫也将给项目所带来的威胁； 宏观环境变化的不确定性给项目所带来的威胁，如建材价格走势、政策法规、宏观调控等因素； 区域内直接竞争对手存在质素较高、品质相近、规模较大的特点，也将带来竞争威胁。 盲目的追求销售利润，偏离市场过高的售价，将制约销售进度； 第二十三页，共七十四页。 第四部分 定位篇 第二十四页，共七十四页。 一、项目整体定位 省府中央 社会中坚专署舒适型社区 专 署： 尊 贵 独 享 省府中央： 可预见的发展前景 舒 适: 畅想居家和谐生活 中坚群体: 金字塔顶端群体 第二十五页，共七十四页。 二、项目客户定位 年龄: 男(27---45岁之间)/女(25---40岁之间) 经济: 刚刚起步, 衣食无忧, 身家不厚, 提前享受生活。不是富豪, 刚刚成功或正在走向成功； 细分： （1）中小老板层：中小型企业老板层； （2）中高级白领、中高层管理者； （3）中高级教师、中高层公务员：换房或作为第二居所； （4）看好本区域升值潜力的投资客群； （5）“新长沙人”，包括周边株洲、湘潭以及其他城市来长经商一族； （6）主要为二次置业或终极置业群； （7）外销市场，包括温州客、广东客、厦门客，以炒房为目的，看中长沙的低楼价、升值空间； 第二十六页，共七十四页。 三、项目形象定位 社会中坚专署居住领地 南城吉地，阔绰府邸 什么才是“圣悦嘉园”该有的形象？ 主形象 次形象 第二十七页，共七十四页。 项目规划现状 缺乏主打文化，无法打造特别卖点，难以提升项目价值； 景观规划缺少主题、没有特色，景观规划完全是为了做环境而做环境，无法为项目主题服务； 项目在配套上无显著特点，并存在生活配套、商业配套缺乏，相比市场同类型项目，存在明显的缺失，直接会影响消费者的购买信心。无法通过配套提升项目附加价值。 四、项目定位延展 第二十八页，共七十四页。 改造思路： 缺就补，没有就创造! 为什么要改造？ 有限条件，无限提升价值！ 四、项目定位延展 第二十九页，共七十四页。 四、项