房地产开发项目成本核算与纳税筹划.pptVIP

* 房地产企业成本核算与纳税筹划 房地产财税问题解决专家 第一页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 成本形成的重要阶段 划分成本对象 归集开发成本 确认完工标准 实际发生成本 预提成本 待摊成本 分配共同成本 计算单位成本 调整后续成本 房地产财税问题解决专家 第二页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 1、划分成本对象涉税风险分析 成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。 （1）、房地产项目成本对象划分原则 案例 某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？ 可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则 房地产财税问题解决专家 第三页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 住宅小区项目 可售部分 不可售部分 多层建筑 高层建筑 独立车库 多层 住宅 高层 住宅 高层 商铺 小区会所 物业场所 幼儿园 中间对象 最终对象 房地产财税问题解决专家 第四页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 1、划分成本对象涉税风险分析 （2）、房地产项目成本对象划分特殊情况 ——项目分期开发问题 如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？ ——成本对象中的商铺问题 商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？ ——可售与不可售的转化问题 地下车位卖还是不卖？ 房地产财税问题解决专家 第五页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （1）、土地成本归集 ——出让金与转让款 返还出让金如何确认土地成本？ ——契税 契税计税基础如何确定？ ——市政配套费 ——耕地占用税 ——土地闲置费 ——土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费 ——拆迁补偿与安置费 房地产财税问题解决专家 第六页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费归集 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 ——项目整体报批报建费： 项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。 ——规划设计费： 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。 境外设计费问题 房地产财税问题解决专家 第七页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费归集 ——勘察、测绘 水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 发票税率？是否需要项目所在地发票？ ——七通一平费 用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。 ——临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。 ——预算编审费 支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。 房地产财税问题解决专家 第八页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （3）、建筑安装工程费归集 土建工程 安装工程 装饰工程 基础工程 主体工程 人工土石方 机械土石方 土钉墙 降水工程 桩基础 满堂基础 钢筋工程 商品砼 模板工程 填充墙工程 电气（强电）安装 电讯（弱电）安装 给排水安装 电梯安装 空调安装 消防安装 天然气安装 采暖安装 保温工程 门窗工程 栏杆工程 屋面工程 内外墙工程 房地产财税问题解决专家 第九页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （3）、建筑安装工程费归集 ——建安工程费的发票开具风险 赢在哪里开具？ 开错了怎么办？ ——建安工程费核算的证据链条风险 证据链条应包含哪些核心因素？ ——建安工程费的比较风险 税务机关如何比较？ 房地产财税问题解决专家 第十页，共三十四页。 房地产企业成本核算与纳税