西案秦风地产丈八北路项目策划方案.pptVIP

投资者最关注的是项目的投资价值，也就是项目的发展前景，及未来的居住者对项目的兴趣。升值潜力、空置率、价格、 放租时间等因素都将影响到他们的投资信心。区域环境的日趋成熟，使本案也将受到投资者关注，在推广时要兼顾对投资者的吸引。 投资型客户心理： 第三十页，共五十四页。 年龄核心层 25——45岁，单身、有异性朋友或刚结婚 教育概况 文化教育水平较高，视野开阔，思维开明 职业 周边区域的贸易、高科技、第三产业、自由职业者积累几年工作经验的 收入 现阶段收入为3000——10000元左右 居住方式 多为与朋友共同租房或独自租房 通过市场回顾、项目定位、产品及目标客群的有机整理， 我们将以此为依据来推导项目的案名及营销推广策略。 居住客群分析： 第三十一页，共五十四页。 将居住合理性和功能性综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度” 基本原则 优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局。 压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度。 赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣 户型设计核心理念 张弛适度的精准设计带来的舒适、实用的艺术空间 关键动作 产品定位建议：户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作 第三十二页，共五十四页。 面积区间：56.24——112.28㎡ 主力户型：79.59——90.50㎡ 由上图可以看出： 项目产品多为市场上刚性需求较大的2室，公摊较小； 面积区间为79.59——90.50㎡， 2梯8户，私密性较差，产品上无创新突破。 产品定位： 第三十三页，共五十四页。 两室户型： 两房两厅一卫产品设计特征： 简单的空间功能，强调主卧开间； 空中花园，可任意转换； 空间实用性强，无浪费空间； 尽量增加采光面，保证室外景观。 第三十四页，共五十四页。 产品的结合，概念的嫁接，将使得项目拥有独特的文化，符合区域“实用、潮流”的要求。 第三十五页，共五十四页。 丈八路沿线考虑选择大型超市、百货、休闲娱乐、大型餐饮或者大型专业市场（家居产品）；地块一层底商可以选择特色餐饮、便利店和小型超市等业态（满足社区商业需求）；其他部分可以选择专卖店健身场所、洗衣店、理发店等商铺，经营的业务种类主要是以满足居民基本生活需要。 一、紧密结合商业功能定位，贯彻对于本项目整体商业价值的判断，最终实现商业业态的合理分布，让业态选择体现其地段价值。 二、体量较大的商业在业态选择时要坚持产权完整，统一招商，整体运营的原则，避免因产权分割出现的后期管理混乱等常见商业运营现象。 商业业态选择依据 业态选择构想 商业业态建议： 第三十六页，共五十四页。 在区域发展过程中，以满足项目自身需求和周边需求为基准，进行业态的分析与设定。 区域商业演变的一般规律 区域启动期 区域成熟期 区域发展期 社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业 区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的商业配套 社区配套为主 满足家庭生活、娱乐为主的商业 小区临街门面房以餐饮，茶秀、洗衣房，发廊、便利店、面包房等 金融、诊所、药品店、快餐店、发廊、小型超市、花店等 大型超市、百货市场，家居广场等业态 商业业态发展规律： 第三十七页，共五十四页。 项目所在区域市场空白点初探 1、综合型高档餐饮、休闲、娱乐、健身中心 2、大型百货、精品百货 3、主题商场、品牌商店（专卖店、精品店） 4、家电、数码、通讯 周围其它商业经营状况良好的有 汽车服务、超市、餐饮类 对项目住宅部分有较高提升作用的有 1、高档休闲业态（西餐厅、咖啡店、茶道） 2、养生健体类业态（美容、美体SPA、健身中心、瑜珈馆） 3、学前教育类（双语幼儿培训等） 本项目商业业态切入点分析： 第三十八页，共五十四页。 * 众正地产策划 众正地产策划 * 秦风地产丈八北路项目策划方案 众正地产策划 2010年1月 第一页，共五十四页。 物业定位及价值展现 报告架构 市场分析 项目演绎 营销推广建议 视觉表现 第二页，共五十四页。 地块分析 第三页，共五十四页。 位置：地块位于丈八路沿线，交通状况良好，通达性好； 边界和地形：地形呈规则的多边形，目前正在建设营销中心。 本项目位于丈八北路沿线，高薪中央生活区板块，区域规划发展潜力大。 本案 地 块 现 状 科技二路 科技四路 项目位置：地处丈八路沿线,交通便捷,通达性好,昭示性强 丈 八 北