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房产中介法律知识及案例分享 21世纪不动产 合肥区域法务部 孙涛 版权所有 不得侵犯 每家加盟店独立拥有和运营 第一页，共三十一页。 中介法律知识的重要性 合理规避风险 巧妙化解纠纷 树立专家形象 每家加盟店独立拥有和运营 第二页，共三十一页。 住房公积金管理条例 物业管理条例 城市房地产开发 经营管理条例 房地产广告 发布暂行 规定 城市房地产 中介服务 管理规定 城市房地产 权属档案 管理办法 商品房 销售管 理办法 城市商品房预售管理办法 城市房地 产抵押管 理办法 城市房地产管理法 房屋登 记办法 民法通则、合同法、公司法、物权法、广告法等 宪 法 每家加盟店独立拥有和运营 第三页，共三十一页。 中介用语定义 房地产中介服务：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动 房地产经纪：以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为 委托协议：是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同 独家代理：是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜 第四页，共三十一页。 房屋买卖 不得擅自转委托 及时向委托人汇报 如实告知义务 交易资金监管 合法收取佣金（严禁吃差价） 第五页，共三十一页。 合肥市的特殊规定 (一)机关办公区内、学校教学区内的住房； （二）违反房改政策规定购买的住房或以低于房改政策规定的价格购买且未按照规定补足房价款的住房； （三）住房面积超过省人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按规定退回或补足房价款及装修费用的住房； （四）已确定属房屋拆迁范围内的住房； （五）产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意转让的住房； （六）上市出售后形成新的住房困难的住房； （七）擅自改变房屋使用性质的住房； （八）其他依法不得上市交易住房。本条前款第（一）项规定的已购公有住房确需上市交易的，应当征得原产权单位的书面同意。原产权单位享有以同等条件优先购买、交换、租赁权利。 第六页，共三十一页。 房屋租赁 “买卖不破租赁” 承租人“优先购买权” 租赁双方权利义务 （出租人修缮、承租人爱护←约定） 房屋转租 （1）需出租人同意 （2）出租人→承租人（分租人）→分承租人 每家加盟店独立拥有和运营 第七页，共三十一页。 房屋登记 房屋权属证书是房屋权利的合法凭证 房屋登记的程序： 申请→受理→审核 →记载于登记簿→发证 权属登记类别： 初始登记、转移登记 变更登记、注销登记 更正登记、异议登记 抵押权登记等 每家加盟店独立拥有和运营 第八页，共三十一页。 新登记办法特点 以“房产证”为准→以“登记簿”为准 强制登记→登记为民 共有房产需共同申请登记 期房预登记 未成年人办证 询问、勘查制度 每家加盟店独立拥有和运营 第九页，共三十一页。 案例一：共有 2008年12月，合肥徐小姐通过合肥某中介公司找到了一套中意的房源，遂与该中介公司签订了《房地产经纪合同》，并在经纪人史某的居间磋商下，与卖家范先生签订了《存量房买卖合同》。合同签订当日，为表示买房诚意，徐小姐通过该加盟店交付卖家范先生定金5000元，三方约定于过户时由买卖双方支付佣金。12月15日，办理过户手续时，发现此房有卖家范先生前妻份额，其现在美国，过户不能。 每家加盟店独立拥有和运营 第十页，共三十一页。 法务分析 此房产系共有房产，须共有权人共同办理过户手续。但客户前妻现在美国居住，并已拿到绿卡，且客户上市出售此套房屋没有告知其前妻（此共有权人不知情），同时，客户也不希望其前妻知道有此房屋股份。鉴于以上情况，此房产不具备合法办理过户的条件。 房屋登记办法第十三条：　共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 现在要办理此项过户手续，必须符合以下任一条件： 1、卖方前妻通过中国驻美使馆办理售房委托公证手续； 2、卖方前妻本人到场签字。 每家加盟店独立拥有和运营 第十一页，共三十一页。 中介风险 无法收取佣金 面临买方索赔诉讼风险 ——定金双倍返还之连带责任 合同法第425条： 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 中介公司信誉度降低（品牌伤害） 每家加盟店独立拥有和运营 第十二页，共三十一页。 法务建议 操作过程中： ★不要过分依赖房产证（产调） 房屋