高校教职工住宅区物业化管理机制的构建与实践.docxVIP

? ? 高校教职工住宅区物业化管理机制的构建与实践 ? ? 罗学平　朱应萍 摘 要:为了解决本校教职工的住房问题,许多高校都建有自己的居住小区。高校住房制度改革以后,这些住房已经变成了教职工的私有财产,学校不必再承担管理义务。但是小区的管理问题确实又涉及到教职工的切身利益,事关学校的稳定和建设发展。如何构建适合于高校教职工住宅区的管理机制,已成为各高校亟待解决的难题。文章针对高校教职工住宅区提出了建立物业化管理机制的构想,并经实践证明可行。 Key:高校教职工 住宅区 物业管理 :G647 :A :1004-4914(2009)08-080-02 1992年以前,全国高校的教职工住房和地方政府直管公房一样,采取的是低租金、福利性的实物分配政策,它是与我国当时经济体制相适应的。随着经济体制的改革深化,从1992年开始,高校与地方同步实施提高房租、对教职工发放住房补贴、实行住房公积金制度等房改政策。随着高校教职工住房制度改革和高校后勤社会化的不断深入,以及社会物业管理企业的不断发展和完善,分析和研究高校教职工住宅区物业管理现状、存在的问题以及解决的办法,如何建立具有高校教职工住宅区管理特色、规范、专业的物业管理机制,为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境,为学校的稳定和建设发展提供强有力的后勤保障,是高校房地产管理工作者必须面对和应该认真思考的一个重要课题。 一、高校教职工住宅区的物业管理现状及问题 1.房屋产权多元化,住户成分日趋复杂。原来教职员工住宅区住房产权单一,都是国有房产,公房出售后产权发生了转移,公有房与私有房产权交叉,再加上原来教职工的离职、退休或去世等各种原因,又使私有房产产权再次发生了转移,特别是2006年以后许多高校教职工的住房可以向社会公开出售,私有房屋产权的结构和产权所有者身份更加复杂,使得教职员工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应,矛盾不断加深,甚至发生触发法律的案件。 2.房屋结构老化,维修经费缺口较大。目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学,其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的。随着时间的推移,尤其是在上世纪六七十年代建造的住宅楼,最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要,许多线路、管道已严重老化,房屋质量参差不齐,配套设施很不齐全,设备陈旧、老化,维修问题相当突出,维修经费缺口较大。而且,这部分住房在房改出售时有的还未建立维修基金,住房的产权虽然已经是个人的了(有些产权人现在还不是学校的人),但现在的维修基金还得向学校伸手要,很不合理。住在校外商业开发住宅区的教职工也很有意见,认为学校的钱用在一部分人头上很不公平。 3.住户“物业服务社会化”的意识不强,依赖性较大。实行高校住房制度改革以前,高校教职工住宅区的各项服务都是由学校包揽,包括小区内的绿化、保安、保洁、配套设施添置与维修以及社区管理,全是福利性的。住户对物业管理不太关心,也不去主动认识和了解物业管理,对物业管理收费更是采取消极态度,几乎没有“自己花钱买物业服务”的消费观念,小区的各项管理和服务在由福利性向社会化转变的过程中遇到的阻力很大。 4.物业管理经费短缺,难以提供优质服务。随着高校后勤社会化的不断深入,学校对教职工住宅区的投入也逐步减少,迫使住宅区物业管理公司必须成为独立核算、自负盈亏的经济实体。由于高校住宅小区老化严重,维修工作量大,加之外租户比例逐年增加,而且高校教职工住宅小区对物业管理的要求很高,小区不仅仅只是教职工生活居住的场所,也是其思想文化交流、休闲娱乐,开展各种文体活动的重要场所。要满足这些高要求,物业公司努力必须创建高品味的人文环境,提供全方位、高质量、综合性的优质服务。开展这些工作均需要一定的资金作保障,而高校教职工住宅小区的物业收费往往还比纯商业性社会住宅小区的收费标准要低一些。所以,物业管理公司的运行经费经常出现赤字,有限的物业管理费使得物业管理公司日常收支捉襟见肘。 二、高校教职工住宅区的物业管理思路及对策 综上所述,从长期来看,高校房改以后学校房管部门的一些职能已经转化为物业管理企业的行为了,但是在短期内工作任务还是非常重的。学校房管部门在教职工住宅小区物业管理改革实践之初,应当帮助小区物业管理公司得到各方面的帮助,包括学校领导的重视,地方政府、行业主管部门的支持,教职工住户的理解。最终的目标是实现教职工住宅小区的日常管理与学校脱钩,实现教职工住宅小区的完全物业化管理。为了使这个目标成为现实,我们江苏科技大学房管部门在这方面进行了多年的探索与研究,具体可归纳为三个方面: 第一,改变教职工理念,强化“物业服务社会化”意识。每一次改革无论形式如何,最主要的还是理念。对于推动和发展高校教职工住宅区物业化管理,将高校教职工住宅区的管理推向市