上海杨浦旧仓库改造项目定位分析.pptVIP

项目的主题定位为“中华精粹文化创意坊”，其目标客户有别于市场上既有的商户，需要有其特定的挖掘渠道，但同时也应有较丰富的配套业种，针对这些业种的商户选择也应满足项目的主题定位。 配套类目标商户 类别 目标客户 所需面积（平米） 物业要求 甜品 满记甜品 15-300 水（管径2寸）、电（30KW） 排水（150mm）、排污（150mm） 许留山 100 面包房 面包新语 15-30 水(管径5寸)、电（45KW） 山崎面包 茶坊 耕读园 150-200 水(管径2寸)、电（50KW） 唐韵寒舍 茶叶、茶具 天福茗茶 50-100 电（30KW） 黄山茶叶 第二十九页，共四十六页。 书屋书吧 汉源书屋 100-300 电（30KW） 家居展示 允典红木等 200 电（30KW） 理疗养生馆 思妍丽 300 　 水(管径大于2寸)、电（45KW） 美丽田园 新概念中式 穹六餐厅 500 水(管径大于5寸)、电（150KW-350KW）、煤（50立方/小时-100立方/小时）、烟道、排水（150mm）、隔油池（1200*1800*1500mm） 普罗旺斯 300 伍京堂 150 便利店 罗森 80-100 水（管径2寸）、电（30KW） 喜士多 以上商业客户在沪上各自领域均为行业内的领军人物，如能成功引进此类商家，对提升项目的知名度能起到很关键的作用。并且，本项目作为一个新兴的创意产业基地，如需要引入此类商家，在租金上须有一定的优惠，建议前期招商上可以通过较优惠的租赁条件来吸引商家。 类别 目标客户 所需面积（平米） 物业要求 第三十页，共四十六页。 提供免租期是为了尽快地吸引意向客户进驻，待项目2~3年经营成熟、稳定以后，租金和商户都可作进一步调整。 租赁优惠政策 商铺面积 优惠政策 100平米以内： 3个月免租期 100-300平米以内： 5个月免租期 300-500平米以内： 6个月免租期 500-1000平米以内： 8个月免租期 第三十一页，共四十六页。 创意类目标商户 ——本项目的第一亮点客户群 目标商户 策源招商渠道 艺术装饰品、原创设计工作室、民间艺术家原创作品、民族舞蹈培训学校、中式服饰设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等等相关产业。 以上这类行业经营客户基本无固定的工作场所，故需通过各种特殊的渠道，来进行广泛而又深入的挖掘。 中式服装设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等 可以利用豫园股份有限公司庞大的客户网络，向本项目所需要的目标客户，进行有针对性地项目推广。 民间艺术家、原创工作室、广告设计 策源可通过上海商业房地产联合会、创意产业中心，向业内发布招商信息，同时邀请沪上知名艺术家、成功人士等，开展项目推荐会，扩大项目在沪上的影响力。 舞蹈学校、模特培训、艺术等 我司与上海戏剧学院有着紧密的合作关系，还可以通过浙商会等向业内发布招商信息。 复星 复地 豫园 商业资源 浙商协会 商房联 平台资源 创意产业中心 第三十二页，共四十六页。 每年5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。 举例——商房联资源 第三十三页，共四十六页。 多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业 或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者 创意类目标商户 ——招商提供有吸引力的优惠条件 前期承租能力低 ——？ 行业不聚集，客户相对分散 第三十四页，共四十六页。 杨树浦路仓库改造定位分析 功能初步定位 项目主题定位方向分析 项目主题建议 业态组合及布局建议 项目招商策略 项目初步财务分析 第一页，共四十六页。 区域规划 “提篮桥历史风貌及现代商业街区”： 提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高达200米的上海之光摩天轮（可能实施），形成该地区鲜明的城市形象。除此之外，提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。 第二页，共四十六页。 杨树浦路项目周边市场 上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌保护规划给区域带来旅游契机 现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带来了商业前景 提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳；商业较为集中的区域为犹太人聚居区，主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱乐等 提篮桥历史风貌保护区及现代商业区规划将给区域内商业市场的发展带来较多机会；对于提兰桥仓库项目，若部分改造为创意商业市场前景更为看好。 第三页，共四十六页。 杨树浦路项目价格分析 周边办公和商业项目租金现状 项目改造后的价值预判 提篮桥老式商务楼和老厂房改建办公项目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天； 区内挂牌出租商铺数量不多，街铺主力租金水平在1.5~