房地产：百强企业系列研究①管理规模增速放缓，高速增长转为高质发展.docxVIP

单位：万平方米 单位：万平方米 百强企业系列研究①管理规模增速放缓，高速增长转为高质发展 (一) 管理面积增速 12.43%，显著放缓， 市场集中度进一步提升 10000 8000 6000 4000 2000 0 16.67%6400.62 16.67% 15.08% 14.04%12.43% 14.04% 12.43% 4879.72 4278.83 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2019年 2020年 2021年 2022年 管理面积均值 合约面积均值 管理面积增速 合约面积增速 图： 2019-2022 年百强企业管理面积、 合约面积及增速变化情况 行业管理规模增速放缓， 开启稳步拓展、高质增长新时代。 2022 年，百强企业管理面 积均值实现稳步增长，达到 6400.62 万平方米， 同比增速为 12.43%，增速明显下降， 较上一 年下降 4.24 个百分点； 合约面积均值增至 8574.16 万平方米， 同比增长 11.59%，亦呈现出 明显的放缓迹象。一方面由于房地产市场环境的变化以及开发商流动性危机的拖累，增量项 目减少，另一方面，物业管理行业如火如荼的并购市场热度骤然下降， 企业高速拓规模受到 较大影响。物业服务百强企业适时调整战略方向， 摆脱对关联开发企业的依赖， 开启谋求自 身独立发展的新篇章。同时， 审慎考虑并购这种高速拓规模方式的利与弊， 真正依靠自身资 源禀赋和优势实现内生增长，找到速度和质量的平衡点， 方能行稳致远。 市场集中度进一步提升， 激烈竞争态势延续。2022 年， 从管理面积看， 排在前 10 的企 业管理面积总和占比为 14.91%，排在前 100 的企业管理面积总和占比 46.13%，排在前 200 的企业管理面积总和占比 50.24%，市场份额占比均保持增长。从全国物业管理面积总量看， 2022 年物业管理面积总量达 289.24 亿平方米，同比增长约5%，增速放缓。据统计局公布数 据，2022 年商品房竣工面积为 8.62 亿平方米， 同比下降 14.98%，是 2011 年以来竣工面积 最低的年份，考虑到房地产市场的调整及宏观政策的趋势，物业管理行业将逐步进入存量市 场，企业间竞争程度将进一步加剧。 跟随依赖地产高速扩张平稳拓展规模为王并购为重要手段市场化拓展为主速度重于质量质量与速度均衡适用于增量市场并购风险适用于存量市场重 跟随 依赖地产 高速扩张 平稳拓展 规模为王 并购为重要手段 市场化拓展为主 速度重于质量 质量与速度均衡 适用于增量市场 并购风险 适用于存量市场 重视业务广度 49.88% 42.89% 41.92% 13.02% 50.24% 46.38% 45.37% 46.13% 38.39% 14.91% 14.25% 12.80% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2019年 2020年 2021年 2022年 管理面积前10 管理面积前100 管理面积前200 图： 2019-2022 年以管理面积计市场份额占比情况 综合实力 TOP10 企业在激烈的角逐中占据强大的规模与资源优势，头部效应显著。 2022 年，综合实力TOP10 企业管理面积均值达 4.01 亿平方米，是百强企业均值的 6.27 倍。 从增速方面看， TOP10 企业在行业整体增长明显放缓的市场环境下，同比增速为 12.96% 。 2022 年起，行业管理规模高速扩张的阶段已经过去，平稳高质量发展将成为未来的主基调。 TOP10 企业在规模效应、资源禀赋、品牌竞争等方面占据先发优势，能为企业存量市场拓展 提供强有力的保障。 品 品牌 独立 独立 质 质速协同 态度审 态度审慎 重视深度和密 重视深度和密度 图：百强企业由“规模为王”阶段转为“质速协同”发展新阶段 综上分析， 我们认为物业管理行业已经告别高速增长时代， 回归高质量稳步发展的行业 轨道， 并呈现出新特征。第一，“规模为王”的高速扩张战略不再成为市场主流，这是各企 业根据市场变化及时作出调整的重要表现；第二，面对地产关联方拖累， 百强企业摆脱依赖， 100%8 100% 80% 60% 40% 20% 0% 独立化发展迫在眉睫， 不论规模拓展还是业务发展方面都应该更多的借助市场力量和第三 方资源，形成独立的良性运营模式；第三， 部分百强企业已公开表示放慢业绩增速预期， 审 慎制定战略发展目标， 权衡质量与速度间的关系及相互影响， 避免效率先行， 效益落后的不 良结果；第四， 在市场拓展中，