地产行业2023年中期策略报告：弱复苏中拥抱确定性.docxVIP

证券研究报告 弱复苏中拥抱确定性 —— 地产行业2023年中期策略报告 行业评级 地产 强于大市(维持) 2023年6月14 日 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号： S1060514080002 郑茜文 投资咨询资格编号： S1060520090003 王懂扬 投资咨询资格编号：S1060522070003 请务必阅读正文后免责条款 复苏波折下政策 具备释放空间短期复苏斜率缓且存在 波动基本面先扬后抑格局优化下土储 质 复苏波折下政策 具备释放空间 短期复苏斜率缓且存在 波动 基本面先扬后抑 格局优化下土储 质量为估值核心 轻重并举、管理驱 动为重要方向 债券融资走 向股债多元 2023年销售面积同比 2023年销售面积同比微 增，投资负增长 短 短期政策博弈 构 构建土储+融资选股框架， 关注 融资能力强且积极优化土储房企 中期商品房仍存下行空 间，向新发展模式过渡 住 住房及土地制度变 革为过渡基础 1 1 投资要点 回顾：基本面先扬后抑，政策空间仍存。 2023Q1全国楼市明显复苏， 4月以来随着积压需求释放逐步转弱；考虑经济恢复及居民信心修复 需要时间，叠加房价缺乏大幅上行基础， 短期楼市复苏仍存波折，不排除进一步宽松政策出台。预计2023年全国商品房销售面积同比微 增， 房地产开发投资受土地成交下滑、开工疲软等影响延续负增长； 中长期来看， 棚改货币化退坡下三四线回归内生需求， 全国商品房/ 住宅中枢仍有小幅下行空间。 展望：旧模式弊端已显，新模式方向渐明。 旧发展模式下房地产行业侵占过多信贷资源，量价宽幅波动持续积累金融风险， 房地产信用 链条受损、部分房企资产负债表恶化；同时经济发展及城镇化进程放缓带来需求红利逐步消退， 新金融监管下“三高”模式不再适用， 行业向新发展模式过渡刻不容缓。新发展模式涉及房地产业方方面面，其中住房及土地制度变革为模式平稳过渡重要基础； 轻重并举、 管理驱动为房企经营模式重要方向；而随着股权融资逐步放开，房企融资有望从债权为主走向股债多元。 房企：分化趋势未改， 新格局渐见雏形。 行业格局重塑过程中央国企等强信用企业融资、投资、销售优势延续。尽管拿地聚焦导致核心 城市土拍竞争加剧， 但一方面由于土拍规则未大幅调整，出让地块仍具合理利润空间，另一方面主流房企重点城市市占率有限， 拿地及 销售空间仍存。前期销售下滑将对短期结算业绩形成冲击，中期减值消退、权益占比提升、销售份额提高有望推动主流房企业绩增长。 投资建议：受基本面修复不及预期、优质房企市占率提升缓慢等因素影响，上半年板块及个股表现相对不佳。下半年楼市复苏波折下政 策仍具释放空间，同时目前优质房企估值已处于低位，且中长期销售、业绩增长仍存，维持行业“强于大市”评级。个股投资方面， 行 业弱复苏下， 短期土储质量仍为房企估值核心， 建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、 越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等； 同时建议关注物业管理企业及产业链机会。 风险提示：1)楼市复苏持续性不及预期风险； 2) 个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险； 3)政策改善不及预期风险。 2 2 目录CO N T E N T S 回顾： 基本面先扬后抑，政策空间仍存 展望： 旧模式弊端已显，新模式方向渐明 房企： 分化趋势未改，新格局渐见雏形 投资建议与风险提示 3 1.1 楼市先扬后抑， 2023Q2明显走弱 春节后楼市有所反弹， 2023Q2明显走弱。 2023Q1全国楼市出现明显复苏，一季度全国商品房销售额同比增长4.1%，重点30城市销售 面积同比增长5.5%。步入4月，随着前期积压需求释放，楼市逐步转弱， 50城4月日均新房成交4029套，同比增长27.2%，5月增速进 一步放缓至18.4%。4月全国商品房销售面积单月增速仅5.5%，若不考虑基数调整，单月同比下降11.2%。 2023Q1全国及核心城市楼市明显反弹 4月以来重点50城市新房日均成交增速回落 4月低基数下全国商品房销售增速仅5.5% 图表标题全国单月销售面积 30 图表标题 60% 40% 20% 0% 2021/52021/9 2022/1 2022/5 2022/9 0% 2021/5 -20% -40% -60% 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2022.7 2022.9 2022.11 2023.1 2023.3