北京房地产一级开发程序流程.docx

名目 一、土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储躲机构或者托付具备开发资质的房地产企业依据土地利用总体规划、都市总体规划及操纵性具体规划和年度土地储躲开发方案，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进展征地、农转用、拆迁和市政道路等根底设施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的要紧内容是组织拆迁和市政根底设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的要紧内容是征地、拆迁和市政根底设施建设等。 二、土地一级开发的实施方式 依据一级开发实施主体的不同，能够分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储躲机构直截了当负责一级开发的，能够由储躲机构自 行组织实施，也能够通过招标方式选择开发企业负责具体治理，目前以储躲机构自行组织为主。如马上进市交易的北京化工三厂、温泉 D1/D2 地块就属于这一类型。 2、托付开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、 工程核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，估量 2023 年下半年开头，将渐渐开头实施通过招标确定一级开发企业的方法。如通州将水道北岸土地一级开发托付给北水道 土地开发治理，朝阳将 CBD 核心区的一级开发托付给北京商务中心区开发有限责任公司。 关于符合 458 号文的经营性工程用地，831 协议出让大限没过，由原建设单位接着完成一级开发工作，这也是政府托付企业实施一级开发的一种特例〔短临时期〕。如远洋山水东区、银港工程。 3、关于局部具备条件的国有工业用地，由原用地点〔工厂〕组织搬迁，到达三通一平后直截了当进市交易。现在年 8 月 1 日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。 本报告要紧针对其次种方式，即托付开发企业实施一级开发，包括招标选择、直截了当确定和 458 号文工程三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。 三、土地一级开发本钞票和收益 本钞票构成： 1、征地、拆迁补偿及有关税费； 2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 3、市政根底设施建设有关费用； 4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 5、贷款利息； 6、土地储躲开发需求过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不行预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 收益： 托付开发企业负责一级开发具体治理的，开发企业的治理费不高于一级开发本钞票的 2%，主体照旧土地储躲中心。 托付开发企业直截了当实施一级开发的，开发企业的利润不高于估量本钞票的 8%，主体是企业。 关于招标工程，本钞票构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案， 作为评标参考。 四、一级开发的土地范围 1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储躲的土地，需出让土地使用权的； 2、由区县政府选择投资开发者进展危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的； 3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进展房地产开发的， 或以划拨土地使用权进展联建、合作开发房地产的； 4、协议出让土地首次转让土地使用权的； 5、政府规定的其他土地使用权交易； 6、托付人托付交易市场进展公开交易的其他土地使用权交易。 五、一级开发涉及政府职能部门 在土地一级开发时期要紧涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。 1、国土局要紧负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益安排等内容以合同形式与土地一级开发单位进展商定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进展土地一级开发的验收和开发本钞票的审核等工作。 2、发改委要紧负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委要紧负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 4、建委要紧负责针对具体工程从资质、注册资金、工程资本金等方面对一级开发企业提出要求，对局部重点工程提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。 六、一级开发土地进进公开市场交易的审查内容 1、依据土地储躲开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保卫及文物保卫处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地进市交易前完成。 2、属于增建设用地的，提交征地〔农转用〕政府批文及征地结案文件； 3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件； 4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件； 5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中心在京单位的，应提交国务院机关事务治理局或中直机关事务治理局批准文件； 属于军队的，应递交 总后勤部或武警总部主管部门批准文件。 6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规