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灾后建筑物重建的难点及对策 由于四川地震，许多城市建筑遭到破坏。从法律形状来看，城市建筑通常是与所有建筑物区分开来的。对此, 我国《物权法》仅以第七十六条规定了区分所有建筑物的重建, 但灾后区分所有建筑物的重建涉及诸多产权关系而异常复杂, 仅以一个条文是无法满足现实需要的。因此, 正确认识和深入分析这些问题和困境, 并在此基础上提出科学合理的对策回应, 制定完善的区分所有建筑物重建制度就显得刻不容缓。 一、 灾后重建中的权利救济与适用问题 所谓“重建”, 是指区分所有建筑物破旧或部分灭失, 原建筑物仍然存在, 将其拆除后重新建设的行为 上述这些重建立法体例的总体思路采用了多数决方式, 但内容上有所不同:其一, 重建决议人的范围不同。我国法和日本法中重建决议的参与人仅限于区分所有权人, 而我国台湾地区的重建决议人除全体区分所有权人外, 还包括基地所有权人、地上权人或典权人, 这势必导致重建决议难以通过。其二, 重建决议比例有所不同。我国重建多数决应当经全体区分所有人及全体表决权三分之二以上同意才能通过, 日本法中, 多数决要求全体区分所有人及全体表决权五分之四以上同意, 而我国台湾地区民法则规定, 重建决议需要全体区分所有人及全体表决权的三分之二以上出席, 出席四分之三以上同意才能通过。虽然上述重建决议比例不同, 但并没有优劣之分, 区分所有权的团体法属性要求重建决议的多数决方式, 但多数决在灾后重建中效率较低, 因少部分区分所有权人反对, 区分所有权人会议很难通过重建决议, 进而造成无法申办规划许可证和工程许可证, 给灾后重建家园带来很大困难, 并且许多建筑物的原居民灾后散居各地, 不容易聚合在一起, 各有不同的想法, 如果要重建必须设法降低区分所有建筑物的启动门槛 我国物权法上的重建制度主要以日常生活情形下修缮破旧、损毁建筑物为立法宗旨, 没有特别考虑重大灾害造成大量建筑物损毁问题, 特别是灾后需要重建的土地和建筑物上存在着区分所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权及旧违章建筑等权利关系, 如何尊重原住户重回重建建筑物居住的权益, 同时又要兼顾抵押权人、地役权人及承租人等权利价值, 占有他人土地旧违章建筑户如何获得合理的安置, 都使震灾后建筑物重建面对的产权问题更为复杂。 首先, 物权法上的重建规则存在诸多缺漏与不足, 影响灾后重建的快速开展。区分所有建筑物涉及多层权利关系, 在重建问题上最为复杂, 我国物权法第七十六条规定了区分所有权建筑物的重建规则, 但物权法的规定并不完善, 缺乏操作性的内容, 这其中业主之间及与各相关权利人之间权益的调整方式、重建决议程序、重建费用如何分担、不同意重建者权利的处理等难题, 是区分所有住宅重建实施上最难解决的一环 其次, 忽略不同意重建者权利的保护, 无法实现产权处理的公平和合理。物权法第七十六条清楚表明, 区分所有建筑物的重建经业主多数决即可实施, 同时也会产生希望迁离而不愿意参加重建的区分所有人, 因此不同意重建者权利的处理便成为需要解决的问题。按照“平等保护原则”和“衡平救济理论”, 如果私有房产的使用和功能未经权利人同意而发生根本改变, 则私人期待的利益就会落空, 因此不同意重建者就有权退出重建计划。为维护法律上的公平, 有必要赋予不同意重建者房产评估权并给予权利救济的机会。 第三, 重建决议程序的缺失造成灾后重建工物迟缓。重建区分所有建筑物对业主的影响重大, 在很多情况下, 这些业主必须放弃相当一部分区分所有权或在其他方面牺牲他们的权益, 甚至可以强制不同意重建者出卖其住宅, 因此为平等保护各权利人利益, 重建决议程序较一般业主会议更为严格。由于受“重实体轻程序”的传统观念束缚, 物权制度欠缺重建决议程序, 使本属于业主自由协商的事务一定程度地“溢流”到行政制度中, 受灾群众仍停留在“等、靠、要”完全依赖国家的状态, 这势必延缓灾后重建工作。 第四, 住房重建区内土地和建筑物所存在的地役权、抵押权、租赁权及旧违章建筑等错综复杂的权利关系亟待解决。我国现行法律缺乏针对重建区内土地和建筑物上所存在的地役权、抵押权、租赁权及旧违章建筑等权利关系的规定。在内容上, 如何消灭这些他项权利;出租土地供建筑房屋的租赁关系是否可以请求补偿, 补偿金如何计算;如果与建筑使用权人无法达成协议时合法建筑物所有权人、地役权、承租人等如何主张权益;抵押权人对原土地或建筑物所有权人将来所分配的土地或建筑物如何主张权益等等, 因权利内容的不同而错综复杂。可见, 在现行民法制度下, 有关合法建筑物他项权利、租赁权及违章建筑等权利关系存在着适用上的疑义及欠缺等问题。 二、 重建与区分所有建筑物的关系 日本民法与我国相同, 规定建筑物与土地为不同的不动产, 各自成立物权, 如果在建设基地上旧建筑物依然存